不動産賃貸借の心理的瑕疵の問題については、国土交通省が公表した「人の死の告知に関するガイドライン」により、どのようなケースで告知義務が生じるのか、その目安は一定程度整理されました。

しかし、「実際に事故が起きてしまった場合、相続人や連帯保証人に対してどこまで損害賠償を請求できるのか？」については、ガイドラインには記載されておらず、個別の事情に応じて裁判で争われることになります。

第１　賃貸物件の心理的瑕疵に関する裁判例

１　建物の性質（居住用か、事業用か、単身用か）

建物のターゲット層や利用目的は、心理的影響の持続期間の評価要素になり得ます。

上記のような単身者向け・学生向けアパートの場合、入居者の流動性等も踏まえ、影響期間を限定して評価しています。

具体的には、一定期間の空室損害と、その後の賃料減額期間を組み合わせて損害額を算定するという方法が多く見受けられ、本記事で取り上げた裁判例では、事故の影響期間が概ね2〜3年程度の範囲にて算定しています。

一方で、オフィスビルや事業用物件の場合、居住用に比べて『取引判断に重要か』が争点化しやすい傾向にあります。

２　発生場所（室内か、バルコニーか、隣室か）

事件が「どこで」起きたかは、特定の部屋の価値下落（因果関係）に大きく影響します。

室内（専有部分）での事故が心理的瑕疵になるのは当然ですが、【4】や【5】のように、バルコニーからの転落であっても、専用使用部分であることから、当該住戸に関する心理的影響が肯定された例があります。

ただし、室内ほどの物理的汚損がないためか、損害額や空室期間がやや抑制される傾向が見られます。

顕著な事例が、【6】の「隣室での事故」です。

この判決では、分譲マンションにおいて強烈な悪臭被害（ホテル避難代などの不法行為）は認めたものの、隣室の自殺は、自室の心理的瑕疵（不動産価値の下落）にはならないと判断されています。

３　死因と発見状況（自殺か、孤独死・腐敗か）

死因の性質や発見時の状況は、借主の「善管注意義務違反」の認定や、物理的な損害額に直結します。

【7】（自室で自殺）や【10】（自室で自殺）のような入居者の自殺は故意によるものであり、「建物の価値を毀損してはならない」という契約上の善管注意義務違反に該当すると明確に認定されます。

なお、裁判例では責任（債務不履行・善管注意義務違反）が肯定されることが多い一方、責任能力や過失の有無は個別判断となり、【7】では精神疾患を抱えている場合でも責任が肯定されました。

一方で、自然死・病死などの「孤独死」は、原則としてガイドラインでも告知不要（特殊清掃等が行われた場合は別）とされています。
【8】（餓死後に遺体が腐敗・液状化して発見）のように、発見が遅れて遺体が腐敗・液状化し、強烈な悪臭や汚損が発生した場合は、例外に該当する事例といえます。

この場合、心理的瑕疵の影響に加え、腐敗等による物理的損害（特殊清掃・改修）として、スケルトン工事費用（全面改修費用）まで認められています。

また、【9】（室内での自殺を隠蔽）のように、貸主側が事故の事実を知りながら意図的に隠して貸し出した場合は、貸主側の不法行為となり、借主への慰謝料等の支払いが認められています。

第２　損害賠償額（逸失利益）の相場は？

１　心理的瑕疵（事故物件）での貸主の損害賠償請求

借主が室内で自殺してしまった場合、オーナーは相続人や連帯保証人に対して、損害賠償を請求することができます。

請求内容は、①原状回復（特殊清掃等）の実費と②賃料関係の逸失利益（空室損＋賃料減額分） を中心に、物件の立地・用途・事件性・募集経過などで「相当因果関係のある範囲」に限定して認定されます。

２　逸失利益（空室補償）の相場

損害賠償の内、逸失利益について、裁判例を検討します。

上記の裁判例（とくに【7】（自室での自殺）、【8】（餓死後に遺体が腐敗・液状化して発見）、【10】（自室での自殺）など）から分かる、実務における逸失利益算定のひとつの有力なスタンダード（目安）が以下の基準です。

裁判例には『空室期間＋減額賃料期間』で算定する枠組みが多く（【7】、【8】、【10】）、例として、【空室期間1年（100％減収） ＋ 低額賃料期間2年（半額等での貸出）】が挙げられます。

つまり、「事故から1年間は誰も借り手がつかず、その後2年間は家賃を半額にしないと貸せない」という前提で損害を計算する考え方です。

概ね事故から3年程度で心理的瑕疵は消滅（希釈化）され得ると裁判所は考えていることが分かります。

※物件の性質や立地、実際の募集状況等によって個別に調整されます。
※本記事で紹介した裁判例は主に単身者向け物件の事案であり、物件の性質や事件の重大性によっては3年を超えて影響が認められる場合もあります。

裁判例の逸失利益のまとめ

第３　事故物件の告知義務ガイドラインと裁判例の関係——3つの共通点

国土交通省の「人の死の告知に関するガイドライン」は、行政がゼロから作ったものではなく、今回ご紹介したような「過去の裁判例の蓄積」を踏まえて整理されました。

ガイドラインの基準は、以下の3点で裁判例の考え方と一定の整合が見られます。

１　「3年」という期間の目安

賃貸借取引において、自殺や特殊清掃を伴う孤独死などがあった場合、ガイドラインでは、「事案の発生（発覚）から概ね3年が経過すれば、原則として告知は不要」と整理されています。

この「概ね3年」という期間の目安は、裁判所が逸失利益を「空室1年＋家賃半額2年＝計3年」として算定している裁判例に近似していることが分かります。

２　「特殊清掃の有無」による孤独死の線引き

ガイドラインは「自然死は告知不要だが、特殊清掃が入る場合は告知対象」としています。

これは【8】（餓死により遺体が腐敗化した）の裁判例のように、腐敗や汚損が生じた場合のみ重大な瑕疵として扱う司法の判断と共通しています。

３　「隣室・共用部」への影響の考え方

ガイドラインは、原則として「隣接住戸や日常使用しない共用部は告知不要」としています（なお、例外として問い合わせがあった場合等は別です）。

これは、【6】（隣室の価値下落を否定）や【11】（非常階段での事故は瑕疵を否定）の裁判例が示す、区画の独立性を重んじる考え方そのままです。

第４　その他の心理的瑕疵の該当性（人の死以外の裁判例）

なお、心理的瑕疵に該当するのは、人の死に限られません。

人の死以外でも心理的瑕疵に該当するかが争われた裁判例をご紹介します。

心理的瑕疵に該当するか否かは、個人の主観的な感覚ではなく、「一般的な感覚の人がどう感じるか」という客観的な基準で該当性が判断されます。

第５　よくあるご質問

第６　不動産トラブルに詳しい弁護士へ法律相談する

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