委託先コールセンター
当事務所が対応にあたった実事例の一部をご紹介いたします。
事例を通じて、借地権の問題に対して、弁護士をどのように活用できるか、具体的なイメージをお持ちいただけましたら幸いです。
第１ 【借地人の方へ】「地代滞納で解除・明渡し」を求められた！訴訟で生活基盤（自宅）を守り抜いた事例
１ 背景
普通借地契約で土地を借り、ご自宅を建てて居住されていました。
生活に困窮していたわけではありませんでしたが、地代の入金遅れが度々生じてしまいました。
地主からの催告（督促）の都度、速やかに支払うという状況が続いていました。
２ 紛争のきっかけ
ある時、滞納が約半年分に膨らんだことで、もう我慢ならないと地主から契約解除および明け渡しを求める訴訟を提起されました。
３ 当事務所（借地人側）の対応
訴訟において、以下の点を戦略的に主張・立証しました。
- 客観的経緯の整理
⇒ これまでの支払・督促の経緯を時系列で詳細に整理。
「督促後は毎回速やかに弁済していた」事実を丁寧に説明し、悪意のある滞納ではないことを主張しました。 - 具体的な再発防止策の提示:
⇒ 口先だけではない具体的な改善策として、(1) 地代の自動振替の導入、(2) 配偶者の連帯保証人追加をセットで提案しました。
４ 裁判所の判断（結果）
裁判所は解除を認めず、地主の請求を棄却する判決となりました。
地代滞納の経緯や、是正策の具体性などを踏まえ、直ちに信頼関係が破壊されたとはいえないと判断されました。
５ ポイント（解除を回避できた理由）
- 督促後の速やかな弁済が継続していたことが評価されました。
- 自宅という生活の本拠であり、解除の影響が大きい事情が考慮されました。
- 今後の見通しが立つよう、支払体制の改善を明確に示しました。
- 自動振替や保証人追加など、再発防止策の提案を行うなど、契約継続に向けた真摯な態度が評価されたと考えています。
第２ 【地主の方へ】借地人の「用途違反（無断駐車）」が疑われる… 訴訟を避け「調停」で円満にルール化した事例
１ 背景
借地の一部に、借地人ご本人の車両ではない車が、度々駐車されていました。
地主は、契約上の用途違反に当たる可能性を指摘し警告しましたが、借地人側は「常時貸しておらず転貸ではない。」と反論し、話し合いが停滞しました。
２ 紛争の課題
- 用法違反・無断転貸の線引きが事実認定次第で評価の分かれる論点でした（但し、本件では利用実態を地主はあまり把握できておらず、内容としても契約違反が成立しづらい状況）。
- 誰がどの程度利用しているかが不明確で、感情的対立が先行していました。
- 任意交渉は、相手方のご多忙もあり、機会の創出自体が困難でした。
３ 当事務所の対応～基本戦略の策定と調停の申立て
「白黒」より「ルール化」への戦略転換 法的な白黒（違反認定）に固執すると、証拠が十分ではない点も加わり、地主不利になりかねませんでした。
そこで、「勝ち負け」ではなく「将来のトラブル予防」へとゴールを切り替え、実務的な運用ルールを合意文書化する方針で調停を進めました。
- ①任意交渉
- 話し合いの機会を作ろうとしましたが、借地人も多忙であり、徒に時間だけが経過してしまいました。
- ②調停申し立て
- 裁判所の場で事実を整理し、解決の枠組みづくりを進めようと、調停を申立てました。
- ③和解成立
- 法的な白黒だけに固執せず、再発予防の運用ルールを合意文書化する方針へと舵を切りました。
４ 合意の骨子（紳士協定）
- 主要な利用者・目的・時間帯等の情報共有を行うことといたしました。
- 突発的な利用が見込まれる場合の事前連絡フローを定めました。
- 書面で残し、認識に相違が生じた場合の見直し機会を設けることといたしました。
５ 結果
契約関係をそのまま継続しつつ、駐車トラブルの再発抑止に繋がりました。
法的結論が割れ得る論点を、実務的な運用ルールで解消することができました。
６ ポイント
- 利用実態を可視化し、事実に基づいて議論できる土壌を整えました。
- 勝ち負けではなく予防設計を優先し、双方の負担を軽減いたしました。
- 調停の場で合意形成の時間を確保し、停滞を打開いたしました。
- 「軟着陸（実利）」の優先 ～ 訴訟による関係悪化やコストを回避し、「駐車トラブルの再発抑止」という依頼者（地主）が本当に求めていた「実利」を優先したことが、円満解決の鍵となりました。
第３ 【地主の方へ】15年間据え置きの地代を「適正価格」へ。調停と専門家の活用で増額を実現した事例
１ 背景
- 地代が約15年間据え置きの状態でした。
- 固定資産税評価額を確認したところ、約1.5倍に上昇していました。
- 借地人の方へ増額をご依頼しましたが、近隣相場の聞き取りを根拠に全面的に拒否され、交渉が難航しました。
２ 争点
固定資産税評価・地価動向等の客観指標に、どれだけ近づけて評価されるべきかは争われました。
近隣事例の有無だけでなく、個別条件（立地・接道・形状・用途地域・インフラ負担等）の違いをどう織り込むかが課題でした。
３ 当事務所の対応
固定資産税の評価・課税明細などの資料を客観化し、説明資料を整備いたしました。
民事調停を申立て、不動産鑑定士の調停委員による専門的見立てを踏まえ、個別事情を反映した相場観の提示、段階的増額や開始時期の猶予など複数の和解案による解決を模索しました。
４ 結果
地代の増額で和解成立となりました。
借地人側のご負担感を和らげるため、段階的な適用とし、借地人にもご納得のいく和解で決着できました。
その結果、当事者の関係性も悪化させずに解決を図ることができました。
５ ポイント
- 固定資産税評価の客観データを提示いたしました。
- 第三者専門家（不動産鑑定士の調停員）の見立てが、合意形成の「物差し」となりました。
- 訴訟に比べ、時間・費用・関係性の悪化リスクを抑えた解決となりました。
第４ 当事務所が目指す「借地権トラブル」の解決
１ 借地問題（トラブル）への専門的知見
借地権のトラブルは契約期間が長いため、当事者同士の感情の行き違いや不信感が原因になりやすいものです。
そのため、裁判で白黒をつけるよりも、調停を活用して「話し合いのルール」を整え、関係を保ちながら無理のない着地点（軟着陸）を探る解決が有効な場面が多くあります（事例2,3）。
もちろん、事例1のように、ご依頼者様の権利（生活基盤）を守るために「断固として戦う」べき場面もあります。
弁護士は、当事者のご意向やお気持ちを丁寧に汲み取りつつ、「徹底的に戦う」か「軟着陸を目指すか」、法的判断を踏まえて最適な解決の形を設計いたします。
２ 当事務所の弁護士費用
交渉・訴訟の費用（目安）
| 経済的利益 | 着手金 | 報酬金 |
|---|---|---|
| 300万円 以下 | 最低33万円 | 17.6% |
| 300万円超 ～ 3000万円 以下 |
5.5% ＋ 9.9万円 （最低33万円） |
11% ＋ 19.8万円 |
| 3000万円超 ～ 3億円 以下 | 3.3% ＋ 75.9万円 | 6.6% ＋ 151.8万円 |
| 3億円 超 | 2.2% ＋ 405.9万円 | 4.4% ＋ 811.8万円 |
※報酬金の最低額は 11万円（税込）となります。
※総額の下限は、交渉44万円～、法的手続66万円～、となります。
借地非訟事件
| 立場・内容 | 着手金（税込） | 報酬金（税込） |
|---|---|---|
|
賃貸人 （地主側） |
44万円 | 承諾料の 11％ |
|
賃貸人 （介入権行使する） |
44万円 | 借地権価格の 5.5％ |
|
賃借人 （借地人側） |
44万円 | 借地権価格の 5.5％ |
|
賃借人 （介入権行使される） |
44万円 | 介入権価格の 11％ |
※但し、報酬金は最低 44万円（税込）からとなります。
地代の増減額請求
| 手続 | 着手金（税込） | 報酬金（税込） |
|---|---|---|
| 交渉・調停 | 33万円 ～ | 経済的利益の 11% |
| 訴訟 | 44万円 ～ | 経済的利益の 11% |
※但し、報酬金の最低額は 22万円（税込）となります。
420万円 × 11% ＝ 46万2,000円（税込）
土地明渡し
※経済的利益（固定資産税評価額の2分の1等）を基準とします。
| 手続 | 着手金（税込） | 報酬金（税込） |
|---|---|---|
| 交渉 |
8.8% （最低33万円） |
17.6% |
| 調停・訴訟 |
8.8% （最低44万円） |
17.6% |
※但し、報酬金の最低額は 55万円（税込）となります。
３ ご不安な方へ｜よくいただくご質問
-
まだ大きなトラブルになっていません。「ちょっと怖い・おかしい」程度の不安や違和感でも相談してよいですか？
-
もちろんです。
不動産トラブルは、初期対応が非常に重要です。
契約内容の確認や、相手方への最初の通知（内容証明郵便など）を法的に正しく行うことで、被害の拡大を防ぎ、有利に交渉を進められる可能性が高まります。
「不安」・「違和感」の段階でご相談いただくのがベストタイミングです。
-
相談料はいくらかかりますか？
-
初回相談料として、1時間以内：1万1,000円を頂いております。
以降、30分以内の延長ごとに5,500円を頂いております。
-
弁護士費用規定を見ても、よく分かりません。
-
ご安心ください。
ご相談の際に、事案の内容をうかがった上で、着手金や報酬金について明確なお見積もりをご提示します。
ご納得いただいてから契約となりますので、予測不能な費用が出る心配はありません。
-
相談方法を教えてください。
-
以下のいずれかの方法でご相談を承っております。
- オンライン相談（Google Meetなどを利用します）
- ご来所による対面相談
※正確な状況をお伺いするため、恐れ入りますが、お電話やメールのみでのご相談は承っておりません。
-
オンライン相談が可能とのことですが、遠方（地方）からの相談も対応していますか？
-
はい、もちろんです。
当事務所はGoogleMeetなどのオンラインツールを最大限活用し、全国の不動産売買トラブルに対応しております。これまでにも、北は札幌市から、南は那覇市や宮古島市まで、遠方のお客様からのご相談・ご依頼実績がございます。
お住まいの地域にかかわらず、専門家による法務サポートを提供いたしますので、どうぞ安心してご相談ください。
-
相手（売主・買主・不動産会社）と直接話したくありません。弁護士に全て任せられますか？
-
はい、お任せください。
弁護士がご依頼者様の代理人となると、相手方との交渉窓口はすべて弁護士になります（受任通知を送付します）。
相手方からの連絡にストレスを感じることなく、法的な手続きを進めることができます。
-
相談の際、どのような資料を準備すればよいですか？
-
必須ではありませんが、以下の資料をお持ちいただくと相談がスムーズです。
- 契約書（売買・賃貸借）
- 重要事項説明書
- 物件の図面、パンフレット
- トラブルの内容がわかるもの（写真、メール、相手方からの通知書など）
- 経緯をまとめたメモ（時系列で何があったか）
-
不動産業を営んでいます。 不動産実務に詳しい顧問弁護士を探しています。
どのようなサービス（プラン）がありますか？ -
当事務所は、不動産業者様向けの顧問サービスに特に力を入れております。
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借地権トラブルの解決には、一般的な不動産問題とは異なる専門的なノウハウが不可欠です。
当事務所は借地権問題に注力しており、終わりの見えない対立に法的な見地から終止符を打ちます。
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弁護士紹介
- 1981年生まれ
- 1997年文京区立第十中学校卒業
- 2000年私立巣鴨高校卒業
- 2006年東京大学教育学部卒業
- 2008年東京都立大学法科大学院卒業
- 2009年弁護士登録
- 2024年文の風東京法律事務所を開設
- 1985年生まれ
- 2004年神奈川県立横浜翠嵐高校卒業
- 2009年一橋大学法学部卒業
- 2011年東京都立法科大学院卒業
- 2012年弁護士登録
- 2024年文の風東京法律事務所を開設
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- ご相談に関する資料や書類
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問題解決の見通し、今後の方針、解決までにかかる時間、弁護士費用等をご説明いたします。
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ご依頼
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問題解決へ
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示談、調停、和解、判決などにより事件が解決に至れば終了となります。
終了
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