不動産を共有することで、管理や処分が円滑に進まなかったりすることがあります。

共有不動産は、自己の持分（出資額）を抑えながら利便性の高い使用を可能とするメリットがある一方で、実際には共有者の一部が独占的に利用している実態もよく見られるところです。

この「共有」を巡る法律関係について、令和3年に民法が改正され、共有ルールが見直されました。
令和5年4月1日施行と、まだ始まったばかりの制度となります。

この記事では、新しい「共有」の規律について解説します。

第１　共有の規律の見直し（令和3年民法改正）の背景

共有不動産の多くは、相続を契機としています。

しかし、相続が発生しても、相続登記がされず、いつの間にか数世代にわたる相続が発生しており、所有者不明の土地が発生してしまいました。

この所有者不明の土地の問題をきっかけとして、民法の共有物の変更・管理の規定を、社会経済情勢の変化に合わせて合理的なものに改正しました。

【参考】
🔗「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し（民法・不動産登記法等一部改正法・相続土地国庫帰属法）」（法務省HP）

第２　共有者間の関係

１　使用の対価の償還義務

共有者は、それぞれ持分に応じて共有物を使用することができます（民法249条1項）。

しかし、実際には、兄弟姉妹などで同居したり、等しく順番に使用されているケースは稀で、共有者の一部が独占的に利用していることがほとんどでしょう。

この点については最高裁判例があり、一部共有者の占有により持分に応じた使用が妨げられている場合、持分割合に応じた占有部分に対応する不当利得、または損害賠償金の支払いが認められていました（最判平成12年4月7日）。

今回の改正では、使用の対価について定めを置き、「共有物を使用する共有者は、別段の合意がある場合を除き、他の共有者に対し、自己の持分の超える使用の対価を償還する義務を負う」（同249条2項）との規定が明文化されました。

第249条（共有物の使用）
1　各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。
２　共有物を使用する共有者は、別段の合意がある場合を除き、他の共有者に対し、自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負う。　

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２　善良な管理者の注意義務

共有物を使用している一部の共有者は、他の共有者との関係では、他人の物を管理しているともいえます。

そのため、共有物の使用に際しては、使用者は善管注意義務を負うとの規定が設けられました（249条3項）。

たとえば、共有物を使用している一部共有者の落ち度により、火災を発生させたり、建物を損傷させたりする場合には、善管注意義務違反の債務不履行や共有持分の侵害による不法行為に基づく損害賠償請求を求めることができます。

第249条（共有物の使用）
3項　共有者は、善良な管理者の注意をもって、共有物の使用をしなければならない。

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３　一部共有者が使用している場合の使用方法の変更

従来、一部共有者が共有物を使用している場合には、他の過半数を超える持分を有する共有者の反対があったとしても、その利用を差止める等はできないと扱われてきました（最判昭和41年5月19日）。

もっとも、一度決められた使用方法を変更する際には共有者全員の同意が必要とすると、半永久的に利用形態が変わらない恐れがあります。

また、共有者間の決定を得ずに勝手に一部共有者が使用している場合には、その共有者の使用を継続させる必要性は大きいものではありません。

そこで、共有物の管理に関する事項は、持分価格の過半数で決めるとの条文（252条1項前段）に「共有物を使用する共有者があるときも、同様とする」という後段が付け加えられました。

この条文は、共有物を使用する一部共有者がいても、持分の価格の過半数によって利用方法を変更することができることを明文化したものです。

この規定により、現在利用している一部共有者の意向に反しても、持分価格の過半数があれば、共有物の明渡しを求め、別の使用方法に変更することができます。

第252条（共有物の管理）
1　共有物の管理に関する事項（次条第1項に規定する共有物の管理者の選任及び解任を含み、共有物に前条第1項に規定する変更を加えるものを除く。次項において同じ。）は、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。共有物を使用する共有者があるときも、同様とする。

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「特別の影響」による修正（歯止め）

持分の過半数で使用方法の変更ができるといっても、一部共有者の意向に反して強制的に使用方法が変更されてしまう場合には、大きな不利益を受けてしまう可能性があります。

そこで、現に利用している一部共有者への配慮として、変更の決定が共有物を使用する共有者に特別の影響を及ぼすべきときは、その共有者の承諾を得なければならないという規定を設けました（252条3項）。

特別の影響とは、変更の必要性と使用共有者の不利益を比較して、使用共有者に受忍すべき程度を超えて不利益を生じさせることをいい、個々具体的に判断されます。

第252条（共有物の管理）
３　前二項の規定による決定が、共有者間の決定に基づいて共有物を使用する共有者に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。

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第３　共有物の変更と管理の決定方法

１　基本的な決定方法

共有物の基本的な管理方法は、持分価格の過半数で決めていきます。

例外的に、保存行為は単独で可能となり、変更は共有者全員の同意が必要となります。

• 【保存行為の例】
  　共有物の現状を維持する行為をいい、共有物の修繕行為や、不法占拠者への明渡請求などが挙げられます。
  
• 【変更行為の例】
  　共有物の形状を物理的に変更する行為をいい、共有建物の増改築や、共有土地の畑を宅地に造成するなどが挙げられます。

今回の改正では、変更行為の中でも軽微変更についての要件の緩和と、共有物の賃貸借について規定されました。

２　軽微変更

共有物の変更といっても、共有物に与えられる影響は多様であって、他の共有者への影響が小さいものもあります。

そこで、変更行為の内、形状または効用の著しい変更を伴わないもの（軽微変更）は、共有者全員の承諾がなくても、共有者の持分の価格に従い、その過半数で決することができるとされました（252条1項かっこ書き）。

• 「形状の変更」
  その外観、構造等を変更すること。
  
• 「効用の変更」
  その機能や用途を変更すること。

第251条（共有物の変更）
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。）を加えることができない。

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３　賃貸借の規定

共有物の賃貸借は、使用の1つの形態といえますので、管理行為として持分価格の過半数によって決めることができるのが原則です。

もっとも、賃貸が管理行為の範囲を超えて処分行為となる場合には、全員の同意が必要というべきでしょう。

そこで、改正の252条4項により、賃貸が管理行為の範囲内か、範囲を超えるかについて、基準を設けました。

範囲内であれば管理行為の範囲内として、持分価格の過半数によって決めることができます。

これに対して、これらの期間を超える場合には、用途が長期にわたって限定されて共有者に多大な影響を及ぼすことから、全員の同意がなければ賃借権を設定することはできないとされました。

第252条（共有物の管理）
４　共有者は、前三項の規定により、共有物に、次の各号に掲げる賃借権その他の使用及び収益を目的とする権利（以下この項において「賃借権等」という。）であって、当該各号に定める期間を超えないものを設定することができる。
一　樹木の栽植又は伐採を目的とする山林の賃借権等　10年
二　前号に掲げる賃借権等以外の土地の賃借権等　5年
三　建物の賃借権等　3年
四　動産の賃借権等　6箇月

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第４　管理者の制度

共有者が日常的な管理行為について管理者を決めて事務を任せておけば、共有物の管理を円滑に行うことができます。

これまで管理者に関する条文がなく、選任、権限・義務などが明確になっていませんでした。

改正によって、管理者に関する条文が創設され、管理者の選任は、管理に関する事項に含まれ、管理者は管理に関する行為をすることができる等が定められました。

第252条（共有物の管理）
共有物の管理に関する事項（次条第一項に規定する共有物の管理者の選任及び解任を含み、共有物に前条第一項に規定する変更を加えるものを除く。次項において同じ。）は、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。共有物を使用する共有者があるときも、同様とする。

第252条の2（共有物の管理者）
共有物の管理者は、共有物の管理に関する行為をすることができる。
ただし、共有者の全員の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。）を加えることができない。
３　共有物の管理者は、共有者が共有物の管理に関する事項を決した場合には、これに従ってその職務を行わなければならない。

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