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Question
旧法借地権（借地法）において、存続期間を定めなかった場合、建物が朽廃すると借地権は消滅すると聞きました。
この建物が「朽廃」するとは、どのような状態をいいますか？
【参考】
借地法（旧法）2条1項但書
「建物カ此ノ期間満了前朽廃シタルトキハ借地権ハ之ニ因りて消滅ス」
Answer
朽廃とは、経年劣化などの自然に生じた腐食損傷等により、建物としての利用に耐えず、建物としての社会経済上の効果効用を喪失した状態をいいます。
具体的には、建物構造各部の資材の腐朽或は、壁の剥離のみでなく、構造の要部に腐食損傷を生じた結果、建物を全体的に観察して構造上の意義を失った場合であり、建物保存のために為される通常の修繕によってはその存続が不可能といえる情況をいいます（最判昭31.5.21参照）。
ただし、火災や風水害や地震などによって一挙に建物としての効用を失った場合や、人為的に建物の効用を失った場合などは、「朽廃」に該当しません。
その上で、朽廃といえるかどうかの判断にあたっては、建物を全体的に観察し、特に柱、梁、桁、基礎土台等の構造部分に腐朽損傷があるかどうか等を中心に、建物保全のための通常の修繕によっては存続が不可能になっていないかどうかを検討して判断されます（東京地判平14.8.29）。
より詳しく見ていきましょう。
１ 裁判例の概観
⑴ 朽廃が認められた事例
| 建物 | 裁判所の評価 | 裁判所・日時 |
| 作業場兼資材置場用の建物 | 屋根の木端はすべて損耗して全面的に葺き替えねばならず、骨組みの丸太の損傷も激しく、いつ倒壊するか分からない危険な状態にある | 最判昭50.2.28 |
| バラック建物 | 修理には新築に近い改造が必要で、柱等の建物の骨格部分もそのまま使用できない状態 | 東京地判昭52.8.29 |
| 無人建物 | 基礎等建物の構造部分にほぼ全面的な補修をする必要があり、新築同様の費用が必要となる状態 | 東京高判平5.8.23 |
| 築60年 雨漏り10年 居住不可の状態 | 物理上の使用不能のみならず、社会経済上の効用を喪失する程度に達する場合も含まれる | 東京地判平12.6.29 |
⑵ 朽廃が認められなかった事例
| 建物 | 裁判所の評価 | 裁判所・日時 |
| 傾斜している建物 | 土台・柱に適切な補修を施せば、倒壊の危険から免れることが可能。建物全体としては、なお相当期間その効用を果し得る状態にある | 最判昭43.12.20 |
| 傾いて老朽化が 進んだ建物 | 建物としての社会的経済的効用は保持されている | 東京地判昭49.5.30 |
| 築60年の建物 | 雨漏りが続き、屋根瓦に損傷等があるとしても、骨格部分の腐食、損傷はそれほど大きいものではない | 東京地判平26.12.12 |
| 築60年程度で傾斜がある建物 | 目視できる限りでは建物倒壊に至るような大きな損傷などは確認することができず、社会経済上の効用を喪失する程度に建物が損壊しているとは到底認められない | 東京地判令2.1.17 |
| 築60年程度で6年間使用されておらず、区から改善指導される建物 | 基礎・土台は著しく劣化・腐朽しているものの、一部露出したコンクリート壁に大きな劣化は認められない。 現状のままでは安全に使用することは困難だが、建物としての利用価値が皆無というにはやや困難 | 東京地判令2.1.31 |
裁判例において朽廃が認定されるためには、新築に近い大改造を要し、経済的に新築する方が有利であるような場合や、通常の補修では建物の効用を全うし得なくなるような場合が想定できます。
仮に、市場価値を失ったとしても、使用可能であれば朽廃にはなりません。
このように裁判例を見ても、朽廃が認められる場合は多くありません。
２ 朽廃の規定に関する注意点
⑴ 借地権の存続期間を合意で定めた場合
朽廃による借地権消滅の制度は、当事者が借地権の期間を定めなかった場合に、建物の自然的寿命が尽きるまで土地を賃貸借するという、当事者の合理的意思に基づいています。
そのため、借地権の設定について期間の合意がある場合には、朽廃による借地権の規定は適用されず、約定期間満了前に建物が朽廃したとしても借地権は消滅しません。
朽廃によって借地権が消滅するのは、当事者が借地権の存続期間を定めなかった場合に限定されるのですね。
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借地権の存続期間とは？⑵ 朽廃すべかりし時期の終了
朽廃が近くなっていた場合に、通常の修理を越えた大規模修繕を行うことで、朽廃の時期は延びることになります。
借地人は、大規模修繕を行うことで、朽廃時期を遅らせることは可能でしょうか。
大修繕に地主の了承がある場合
当事者の合理的意思解釈として、賃貸借の期間は大修繕により延長された建物の耐用年数か、又は当初の存続期間の満了時まで延長されるものとなります。
大修繕に地主が了承しない場合
大修繕を行わなかった場合に到来するであろう朽廃の時期に、借地権は消滅するとされます。
判例において、修繕しなければ3年で朽廃の状態に達していたであろうアパートに対し、耐久年数を20年以上増加させる修繕が行われた事案において、「借地契約は修繕工事なければ朽廃すべかりし時期にはおそくとも終了した」（最判昭和42.9.21）と判示されています。
３ 弁護士に借地権を相談する！
１ 借地の問題を弁護士に相談する
朽廃が認められなかった裁判例にも表れているように、家が傾いている程度では、朽廃と認定されません。
当事務所が過去に朽廃を主張して争ったケースでも、壁の所々には穴が空いており（壁が一部はげ落ちている状態）、雨漏りにより床や柱の損傷が激しく、床は傾いて歩くのも怖い状態の家がありました。
借地人は居住していませんし、到底住める状態ではないことに争いがありませんでした。
このような状態であっても、柱自体はしっかりしており、倒壊までの危険性はないものとして、「朽廃」には達していないと判断されました。
「朽廃」が認められるケースは、非常にハードルが高いものと実感した事件です。
２ 当事務所の弁護士費用
交渉・訴訟の費用（目安）
| 経済的利益 | 着手金 | 報酬金 |
|---|---|---|
| 300万円 以下 | 最低33万円 | 17.6% |
| 300万円超 ～ 3000万円 以下 |
5.5% ＋ 9.9万円 （最低33万円） |
11% ＋ 19.8万円 |
| 3000万円超 ～ 3億円 以下 | 3.3% ＋ 75.9万円 | 6.6% ＋ 151.8万円 |
| 3億円 超 | 2.2% ＋ 405.9万円 | 4.4% ＋ 811.8万円 |
※報酬金の最低額は 11万円（税込）となります。
※総額の下限は、交渉44万円～、法的手続66万円～、となります。
借地非訟事件
| 立場・内容 | 着手金（税込） | 報酬金（税込） |
|---|---|---|
|
賃貸人 （地主側） |
44万円 | 承諾料の 11％ |
|
賃貸人 （介入権行使する） |
44万円 | 借地権価格の 5.5％ |
|
賃借人 （借地人側） |
44万円 | 借地権価格の 5.5％ |
|
賃借人 （介入権行使される） |
44万円 | 介入権価格の 11％ |
※但し、報酬金は最低 44万円（税込）からとなります。
地代の増減額請求
| 手続 | 着手金（税込） | 報酬金（税込） |
|---|---|---|
| 交渉・調停 | 33万円 ～ | 経済的利益の 11% |
| 訴訟 | 44万円 ～ | 経済的利益の 11% |
※但し、報酬金の最低額は 22万円（税込）となります。
420万円 × 11% ＝ 46万2,000円（税込）
土地明渡し
※経済的利益（固定資産税評価額の2分の1等）を基準とします。
| 手続 | 着手金（税込） | 報酬金（税込） |
|---|---|---|
| 交渉 |
8.8% （最低33万円） |
17.6% |
| 調停・訴訟 |
8.8% （最低44万円） |
17.6% |
※但し、報酬金の最低額は 55万円（税込）となります。
３ ご不安な方へ｜よくいただくご質問
-
まだ大きなトラブルになっていません。「ちょっと怖い・おかしい」程度の不安や違和感でも相談してよいですか？
-
もちろんです。
不動産トラブルは、初期対応が非常に重要です。
契約内容の確認や、相手方への最初の通知（内容証明郵便など）を法的に正しく行うことで、被害の拡大を防ぎ、有利に交渉を進められる可能性が高まります。
「不安」・「違和感」の段階でご相談いただくのがベストタイミングです。
-
相談料はいくらかかりますか？
-
初回相談料として、1時間以内：1万1,000円を頂いております。
以降、30分以内の延長ごとに5,500円を頂いております。
-
弁護士費用規定を見ても、よく分かりません。
-
ご安心ください。
ご相談の際に、事案の内容をうかがった上で、着手金や報酬金について明確なお見積もりをご提示します。
ご納得いただいてから契約となりますので、予測不能な費用が出る心配はありません。
-
相談方法を教えてください。
-
以下のいずれかの方法でご相談を承っております。
- オンライン相談（Google Meetなどを利用します）
- ご来所による対面相談
※正確な状況をお伺いするため、恐れ入りますが、お電話やメールのみでのご相談は承っておりません。
-
オンライン相談が可能とのことですが、遠方（地方）からの相談も対応していますか？
-
はい、もちろんです。
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-
相談の際、どのような資料を準備すればよいですか？
-
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- トラブルの内容がわかるもの（写真、メール、相手方からの通知書など）
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- 2024年文の風東京法律事務所を開設
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