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借地借家法の施行（1992年8月1日施行）前に設定された借地権は、改正前の借地法が引き続き適用されます。
借地法の借地権を、区別しやすいように、ここでは「旧法借地権」と呼びます。
旧法借地権では、借地上の建物を、堅固建物と非堅固建物とに区別しています。
これは堅固建物と非堅固建物では、使用可能年数が異なることから、法律上の存続期間に直接に影響を及ぼすと考えられたためです。
そのため、必然的に借地契約が堅固建物所有目的か、非堅固建物所有目的かが争われることがあります。
借地借家法が施行され、法律上の期間の決め方では、堅固建物・非堅固建物の区別がなくなりました。
ただ、今でも借地契約の締結にあたっては、借地上に建築する建物の種別を取り決めることは、従前と変わりなく行われていますので、堅固建物か非堅固建物かの区別は重要な契約要素といえます。
堅固建物か非堅固建物かは、建物の耐久性に、耐震性、耐火性、堅牢性、解体の容易性が総合考慮されて決められます。
この記事では、より具体的な内容を概観します。
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第１ 堅固建物・非堅固建物の区別
１ 堅固建物とは
堅固建物は、鉄筋・鉄骨コンクリート造の建物が代表的なもので、石造、土造、レンガ造などが挙げられます。
耐震性、耐火性、堅牢性に優れ、耐久性が高く、使用可能年数が長いことが特徴です。
２ 非堅固建物とは
一般には木造建物が代表的で、軽量鉄骨・鉄筋造の建物などが挙げられます。
耐震性、耐火性、堅牢性、耐久性において堅固建物に劣り、使用可能年数が比較して長くないことが特徴です。
３ 区別の基準
建物の耐久性、耐震性、耐火性、堅牢性、解体の容易性を総合考慮して決められますが、個々具体的なケースによって判断されます。
いずれも相対的な基準で、現在の建築の技術水準を基本として判断されます。
裁判例においても、「堅固建物と非堅固建物の区別は重量鉄骨造か軽量鉄骨造かによって一義的に決まるものではない」と論じるものがあり（東京地判平29.3.24）、個々の建物の特性に応じて判断されることを端的に表すものといえます。
第２ 裁判例の紹介
１ 堅固建物とされた事例
２ 非堅固建物とされた事例
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