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借地借家法の施行（1992年8月1日施行）前に設定された借地権は、改正前の借地法が引き続き適用されます。
借地法の借地権を、区別しやすいように、ここでは「旧法借地権」と呼びます。
旧法借地権では、借地上の建物を、堅固建物と非堅固建物とに区別しています。
これは堅固建物と非堅固建物では、使用可能年数が異なることから、法律上の存続期間に直接に影響を及ぼすと考えられたためです。
そのため、必然的に借地契約が堅固建物所有目的か、非堅固建物所有目的かが争われることがあります。
借地借家法が施行され、法律上の期間の決め方では、堅固建物・非堅固建物の区別がなくなりました。
ただ、今でも借地契約の締結にあたっては、借地上に建築する建物の種別を取り決めることは、従前と変わりなく行われていますので、堅固建物か非堅固建物かの区別は重要な契約要素といえます。
堅固建物か非堅固建物かは、建物の耐久性に、耐震性、耐火性、堅牢性、解体の容易性が総合考慮されて決められます。
この記事では、より具体的な内容を概観します。
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借地権の存続期間と旧法・新法借地権の適用関係とは？
第１ 堅固建物・非堅固建物の区別
１ 堅固建物とは
堅固建物は、鉄筋・鉄骨コンクリート造の建物が代表的なもので、石造、土造、レンガ造などが挙げられます。
耐震性、耐火性、堅牢性に優れ、耐久性が高く、使用可能年数が長いことが特徴です。
２ 非堅固建物とは
一般には木造建物が代表的で、軽量鉄骨・鉄筋造の建物などが挙げられます。
耐震性、耐火性、堅牢性、耐久性において堅固建物に劣り、使用可能年数が比較して長くないことが特徴です。
３ 区別の基準
建物の耐久性、耐震性、耐火性、堅牢性、解体の容易性を総合考慮して決められますが、個々具体的なケースによって判断されます。
いずれも相対的な基準で、現在の建築の技術水準を基本として判断されます。
裁判例においても、「堅固建物と非堅固建物の区別は重量鉄骨造か軽量鉄骨造かによって一義的に決まるものではない」と論じるものがあり（東京地判平29.3.24）、個々の建物の特性に応じて判断されることを端的に表すものといえます。
第２ 裁判例の紹介
１ 堅固建物とされた事例
２ 非堅固建物とされた事例
第３ 法律相談のお問合せ
１ 不動産に強い弁護士に相談する
当事務所では、借地に関する法律コラムを多数執筆しています。
借地権トラブルの法律相談｜更新・地代・建替・譲渡に強い弁護士
借地非訟事件とは？弁護士が手続の流れや費用など活用法を解説します
借地権の譲渡と地主の承諾 ～ 借地を売りたいのに拒否されたら？
借地権を相続した場合、地主の承諾は必要か？地代の支払も解説
借地権はヤバい？リスクを知れば怖くない～頻出トラブルを弁護士が解説
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２ 当事務所の弁護士費用
交渉・訴訟の費用（目安）
| 経済的利益 | 着手金 | 報酬金 |
|---|---|---|
| 300万円 以下 | 最低33万円 | 17.6% |
| 300万円超 ～ 3000万円 以下 |
5.5% ＋ 9.9万円 （最低33万円） |
11% ＋ 19.8万円 |
| 3000万円超 ～ 3億円 以下 | 3.3% ＋ 75.9万円 | 6.6% ＋ 151.8万円 |
| 3億円 超 | 2.2% ＋ 405.9万円 | 4.4% ＋ 811.8万円 |
※報酬金の最低額は 11万円（税込）となります。
※総額の下限は、交渉44万円～、法的手続66万円～、となります。
借地非訟事件
| 立場・内容 | 着手金（税込） | 報酬金（税込） |
|---|---|---|
|
賃貸人 （地主側） |
44万円 | 承諾料の 11％ |
|
賃貸人 （介入権行使する） |
44万円 | 借地権価格の 5.5％ |
|
賃借人 （借地人側） |
44万円 | 借地権価格の 5.5％ |
|
賃借人 （介入権行使される） |
44万円 | 介入権価格の 11％ |
※但し、報酬金は最低 44万円（税込）からとなります。
地代の増減額請求
| 手続 | 着手金（税込） | 報酬金（税込） |
|---|---|---|
| 交渉・調停 | 33万円 ～ | 経済的利益の 11% |
| 訴訟 | 44万円 ～ | 経済的利益の 11% |
※但し、報酬金の最低額は 22万円（税込）となります。
420万円 × 11% ＝ 46万2,000円（税込）
土地明渡し
※経済的利益（固定資産税評価額の2分の1等）を基準とします。
| 手続 | 着手金（税込） | 報酬金（税込） |
|---|---|---|
| 交渉 |
8.8% （最低33万円） |
17.6% |
| 調停・訴訟 |
8.8% （最低44万円） |
17.6% |
※但し、報酬金の最低額は 55万円（税込）となります。
３ ご不安な方へ｜よくいただくご質問
-
まだ大きなトラブルになっていません。「ちょっと怖い・おかしい」程度の不安や違和感でも相談してよいですか？
-
もちろんです。
不動産トラブルは、初期対応が非常に重要です。
契約内容の確認や、相手方への最初の通知（内容証明郵便など）を法的に正しく行うことで、被害の拡大を防ぎ、有利に交渉を進められる可能性が高まります。
「不安」・「違和感」の段階でご相談いただくのがベストタイミングです。
-
相談料はいくらかかりますか？
-
初回相談料として、1時間以内：1万1,000円を頂いております。
以降、30分以内の延長ごとに5,500円を頂いております。
-
弁護士費用規定を見ても、よく分かりません。
-
ご安心ください。
ご相談の際に、事案の内容をうかがった上で、着手金や報酬金について明確なお見積もりをご提示します。
ご納得いただいてから契約となりますので、予測不能な費用が出る心配はありません。
-
相談方法を教えてください。
-
以下のいずれかの方法でご相談を承っております。
- オンライン相談（Google Meetなどを利用します）
- ご来所による対面相談
※正確な状況をお伺いするため、恐れ入りますが、お電話やメールのみでのご相談は承っておりません。
-
オンライン相談が可能とのことですが、遠方（地方）からの相談も対応していますか？
-
はい、もちろんです。
当事務所はGoogleMeetなどのオンラインツールを最大限活用し、全国の不動産売買トラブルに対応しております。これまでにも、北は札幌市から、南は那覇市や宮古島市まで、遠方のお客様からのご相談・ご依頼実績がございます。
お住まいの地域にかかわらず、専門家による法務サポートを提供いたしますので、どうぞ安心してご相談ください。
-
相手（売主・買主・不動産会社）と直接話したくありません。弁護士に全て任せられますか？
-
はい、お任せください。
弁護士がご依頼者様の代理人となると、相手方との交渉窓口はすべて弁護士になります（受任通知を送付します）。
相手方からの連絡にストレスを感じることなく、法的な手続きを進めることができます。
-
相談の際、どのような資料を準備すればよいですか？
-
必須ではありませんが、以下の資料をお持ちいただくと相談がスムーズです。
- 契約書（売買・賃貸借）
- 重要事項説明書
- 物件の図面、パンフレット
- トラブルの内容がわかるもの（写真、メール、相手方からの通知書など）
- 経緯をまとめたメモ（時系列で何があったか）
-
不動産業を営んでいます。 不動産実務に詳しい顧問弁護士を探しています。
どのようなサービス（プラン）がありますか？ -
当事務所は、不動産業者様向けの顧問サービスに特に力を入れております。
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プランに関するご相談やお見積もりは無料ですので、どうぞお気軽にお問い合わせください。（より詳しく⇒）🔗「顧問サービス紹介ページ」
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当事務所は借地権問題に注力しており、終わりの見えない対立に法的な見地から終止符を打ちます。
あなたの正当な権利を、私たちがしっかりと守り抜きます。
弁護士紹介
- 1981年生まれ
- 1997年文京区立第十中学校卒業
- 2000年私立巣鴨高校卒業
- 2006年東京大学教育学部卒業
- 2008年東京都立大学法科大学院卒業
- 2009年弁護士登録
- 2024年文の風東京法律事務所を開設
- 1985年生まれ
- 2004年神奈川県立横浜翠嵐高校卒業
- 2009年一橋大学法学部卒業
- 2011年東京都立法科大学院卒業
- 2012年弁護士登録
- 2024年文の風東京法律事務所を開設
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