借地契約において、更新料は契約書に明記されていれば支払義務があるとされます。

そのため、更新料を支払わない場合には、借地契約の債務不履行となりますが、信頼関係が破壊されなければ、契約を解除することまではできません。

また、借地契約が法定更新された場合に、更新料を支払う必要があるのかについても、契約条項の文言や契約経緯によって裁判例の結論が分かれています。

このように、更新料に関する問題は、多くの場合になかなか端的に言い切ることが難しいといえます。

なお、借家（建物賃貸借）の更新料については、こちらをご覧ください。

第１　借地における更新料とは？

１　よくある質問のまとめ

２　更新料とは？

更新料は、借地契約の期間満了時の契約更新に際して、借地人から地主に対して支払われるお金のことをいいます。

借地契約において、当事者間に更新料の支払いの合意がある場合には、更新の際に借地人は更新料を支払う必要があります。

これを裏返して言うと、更新料支払いの合意が契約書面に記載されていない場合には、原則として地主は借地人に対して更新料を請求することができません。

前回更新時の支払実績、他の借地契約の取扱い、当事者間の長年の契約関係などを総合して、更新時に相当額の更新料を支払う黙示の合意を認めた裁判例がありますが、例外的に捉えるべきだと考えます。

第２　地主は更新料を請求できるか？

１　「更新料を支払う」だけの記載の場合

契約書に「更新料を支払う」とだけ記載されているように、その金額や算定方法等について、一義的に明確に定められていない場合には、地主が借地人に更新料を請求できるかについて、裁判例は分かれています。

たとえば、「更新料を支払うことによって、更新できるものとする」との契約書条項について、一義的に明確な定めとはいえないとして、更新料の請求が否定されました（東京地判平21.2.23。裁判例として、東京高判令2.7.20、東京地判令2.2.6などがあります）。

これに対して、「合意更新するときは、協議により新たな更新料を定める」との条項について、更新料を支払うことを定めたものと解するのが相当として、借地権価格の6%を認めた裁判例があります（東京地判平25.2.22。更新料を認める裁判例として、東京地判平24.11.30、東京地判令2.7.15、東京地判令2.7.31があります）。

【算定式】
借地権価格　＝　更地価格　×　借地権割合（70%等）

２　更新料の交渉がなされた場合（特約ない場合）

更新料については、更新の機会に借地条件の見直しがなされたり、地代の改定がなされたりします。

もっとも、当事者間で更新料の交渉がなされたり、借地人から更新料の提示がなされただけでは、借地人に更新料を支払う意思があったとは認められません。

たとえば、東京地判平25.10.30では、借地人と地主に以下のやり取りがなされましたが、借地人が地主の提案を拒否している以上、さらに相当額の更新料を支払うことまで約束したものということはできないとして、更新料の支払合意が否定されています。

当事者間の交渉経緯

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上記の経緯において、借地人の1,400万円の更新料の支払提示では、更新料の支払合意は成立していないと判断。

３　過去に更新料の支払いがあった場合

肯定している裁判例ももちろんありますが（東京地判平28.3.29など）、多数の裁判例において、過去の更新料の支払いを根拠とするだけの請求は、否定されています。

たとえば、過去の更新料の支払いについて「あくまで前回の契約更新に伴う合意にとどまり、次回（今回）の契約更新の際にも更新料を支払うかどうか、その額をどうするかは合意されていないし、前回の更新契約において更新料が支払われたからといって、直ちに当事者間で今後契約更新の際には更新料を支払う旨の慣行が成立したと認めることもできない」（東京地判平20.12.25）などと述べられています。

４　更新料の金額について

更新料については、更新に至る経緯や合意内容によって様々で、一義的に決められるものではありません。

ただ、一応の相場観はないわけではなく、「更新料は、借地権価格の3%前後が適当」（東京地判昭49.1.28）、「東京都内における更新料の相場について、更地価格の2~3%のケースが多いと言われている」として、更地価格の2.5%として算定した事例（東京地判平27.8.18）が参考になります。

【更新料の相場】
✍　明確な基準はない。
✍　借地権価格の5~10%、更地価格の3~5%という説あり。
✍　借地権価格の3～5%を基準とすべきとする説あり（←個人的にはこちらに近い感覚です）。

なお、「土地の売買価格の1割という今日の世間相場からみれば異例に高額」（東京地判昭59.6.7）とされるものがありますので、相場観より著しく離れる金額の場合には、その妥当性は問題となり得ます。

第３　法定更新と更新料の支払義務について

１　対立利益を見る視点

たとえば、「借地権価格の3％の更新料を支払う」と契約書に記載されている場合を想定してみます。

この場合、契約書に明確に記載されていますので、合意更新の場合に更新料が請求できることは問題ありません。

それでは、法定更新された場合にも、同様に考えられるでしょうか。
対立する2つの利益から考えてみます。

更新料の支払義務を肯定する見解

借地契約が法定更新されると、借地権は数十年延びることになります。

そうすると、借地人は事実上半永久的に土地を利用できる利益を得る一方、地主は何らの対価も得られないとすると、当事者間において不公平が生じることを主張します。

更新料の支払義務を否定する見解

借地契約は数十年に及ぶ契約で、借地人にとって更新料を支払えない場面もあり得ます。

そのような場面も踏まえ、借地人が合意更新による円満解決ではなく、地主から異議を出され契約が継続できなくなるリスクを覚悟の上で、更新料を支払わずに土地の使用を継続する法定更新の選択肢もあるべきと主張します。

２　実務の趨勢と紛争防止の対策

肯定する裁判例も否定する裁判例も両方存在していますので、実務的に絶対的な結論が定まっているわけではありません。

重要なのは、「法定更新だから更新料不要」なのではなく、更新料条項を合理的に解釈した結果、その条項が合意更新についてだけ定めたものなのか、それとも法定更新を含む『契約関係の継続』全般について定めたものなのかです。

そのため、「借地権価格の3％の更新料を支払う」とだけ定められている場合、その条項が法定更新の場合にも適用されるかは必ずしも明確ではありません。

契約書全体の文言や更新料条項の趣旨から、合意更新についてのみ定めたものと解釈されれば、法定更新の場合には更新料の支払義務が否定されることになります。

ただし、契約書に「法定更新の場合」にも更新料を支払う旨を明記しておけば、法定更新の場合にも更新料の支払義務が認められやすくなります。

もっとも、更新料の金額又は客観的な算定方法についても明確に定めておくことが重要です。

３　実際の裁判例

法定更新の場合に更新料を支払う必要があるかについては、契約書に「更新料を支払う」と書かれているだけでなく、その条項が法定更新の場合にも適用される内容になっているかが重要です。

実際の裁判例を2つ比較してみます。

⑴　法定更新には更新料条項が適用されないとされた裁判例

東京地方裁判所平成30年7月19日判決では、契約書に次のような条項がありました。

「期間満了日において被告の所有する本件建物が建物としての効用を維持している時は、被告の申入れにより本契約を更新することができる。但し、更新は（賃貸人）が本件土地の更地価格（時価）の1割を基準に算出した更新料を被告が（賃貸人）に支払い、かつ、（賃貸人）が更新を承諾した時に成立するものとする。」

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裁判所は、この条項について、更新料は賃貸人が更新を承諾することの対価として定められたものであり、合意更新の場合についてのみ定めたものと判断しました。

そのため、賃貸人の承諾によらず法律上当然に更新される「法定更新」の場合には、この条項に基づいて更新料を請求することはできないと判断されました。

⑵　法定更新でも更新料の支払義務が認められた裁判例

これに対し、東京地方裁判所平成28年11月24日判決では、契約書に次のような条項がありました。

「期間満了に際し引き続き賃貸借契約期間を継続するときは、前年度の路線価に対する借地権価格の4パーセントを更新料として賃貸人に支払うものとします。」

この事案では、期間満了後も借地人が土地の使用を続けたため、借地契約は法定更新されていました。

裁判所は、「期間満了に際し引き続き賃貸借契約期間を継続するとき」という文言から、この更新料条項は将来の更新にも適用されるものと判断しました。

その結果、法定更新の場合にも更新料条項が適用されるとして、約193万円の更新料の支払を認めました。

⑶　裁判例から分かること

この2つの裁判例から分かるように、法定更新の場合に更新料を請求できるかは、単に契約書に「更新料を支払う」と書かれているかだけでは決まりません。

たとえば、

• 「賃貸人が更新を承諾したときに更新が成立する」
• 「更新料を支払って合意更新する」

という内容であれば、合意更新についてのみ定めた条項と判断される可能性があります。

これに対し、

• 「期間満了後も賃貸借を継続するとき」
• 「期間満了に際し引き続き賃貸借契約期間を継続するとき」

など、賃貸借関係が継続する場合を広く対象とした条項であれば、法定更新の場合にも適用される可能性があります。

したがって、法定更新の場合に更新料の支払義務があるかを判断するためには、契約書の更新料条項がどのような文言になっているかを具体的に確認する必要があります。

第４　更新料の不払いと借地契約の解除の可否

１　リーディングケース ～ 最判昭59年4月20日

事案の内容

借地契約には増改築禁止特約が付されていましたが、借主は特約に違反して無断で増改築をし、借地上の建物を無断で親族へ譲渡しました。

さらに、借地上に別のプレハブ物置を建てるなど、度重なる契約違反行為を行っていました。

地主が、これらの違反行為を不問に付す代わりとして更新料の支払いを求めて調停を申立てました。

調停において、違反行為に関する解決金としての意味も含め、借地人が更新料100万円を支払うことで、計14回にも及ぶ期日の末に合意がなされました。

ところが、借地人は更新料100万円の内、50万円のみを支払って、残額は支払いませんでしたので、地主が借地契約を解除しました。

判決の内容

本件更新料の支払いは、賃料の支払いと同様、更新後の本件賃貸借契約の重要な要素として組み込まれ、その賃貸借契約の当事者の信頼関係を維持する基盤をなしているものというべきであるから、その不払いは、右基盤を失わせる著しい背信行為に当たるとして、更新料不払いによる地主の解除を認めました。

２　考察

この判例で示されているように、更新料の不払いは解除原因となり得ます。

もっとも、更新料の不払いが直ちに解除に結びつくわけではありません。

更新料の合意の経緯、不払いの態様などに照らして、信頼関係が破壊されたといえる場合に解除が認められます。

上記の判例のケースは、違反行為を不問にする趣旨も含まれており、単に更新料が不払いだからといって解除を肯定したわけではありません。

第５　（参考・余談）更新料についての考察

１　更新料の歴史

更新料は、地価が値上がりしていた時代に、地価の高騰に地代の増額が追い付かない一方、借地権を消滅させることができない地主の不満から生まれた社会現象といわれます。

バブル経済崩壊後は、地価の下落、経済不況の相乗効果によって、借地人は更新料を支払わない法定更新を選択する傾向が強くなったようです。

更新料のこのような歴史的経緯から考えると、右肩上がりの経済と地価の上昇があったことによる制度ということができるでしょう。

そうすると、今日における更新料の存在意義は、改めて問われても良いように考えています。

２　更新料の法的性質

更新料の法的性質については、①賃料の前払い又は後払い、②権利金の目減りを補充するもの、③異議権放棄の対価、④明渡請求の回避等の安心料、⑤単なる慣行による贈与、など様々な考え方があります。

端的にいえば、借地関係の継続に対する調整金といえますので、問題となるケースごとにどのような調整金を支払うことが当事者に衡平となるか、という視点で考察されるべきです。

３　適正な更新料とは？

借地人の視点からすると、更新時の事情によって異なるように思われます。

たとえば、地主に正当事由がなく、法定更新しても更新後の法定存続期間中に建物が朽廃するおそれがない場合には、借地人にとっては更新料を支払う合理的理由を見出し難く、更新料はいわば地主に対する贈与ともいえそうです。

これに対して、法定更新すると更新後の法定存続期間中に建物が朽廃するおそれがある場合、建物が朽廃する前に建物の増改築、再築する場合に地主に支払われるべき承諾料を基準として更新料を考えるべきでしょう。

同様に、地主に更新拒絶の正当事由がありそうな場合には、実質的には更新料の支払いが地主の異議権を放棄させることになりますので、更新料は異議権放棄の対価相当額を基準と考えるべきでしょう。

このような場面を想定しながら更新料の支払いやその金額を考察してみると、更新料の相場とされるものがあるとはいえ、借地関係の継続に対する調整金として個別事情に基づいて算定を行っていく方が、より当事者の衡平にも適っているものと考えています。

もっとも、更新時の事情に応じた算定方法を強調すると、更新料算定の明確性の要請を後退させることになってしまいますので、妥協点としての「更新料の相場」は、存在価値を見出すことができそうです。

第６　借地権のトラブル防止に弁護士を活用する

１　弁護士へのご相談

２　弁護士費用（借地権トラブル）の目安

３　ご不安な方へ｜よくいただくご質問

４　お気軽にご相談ください

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