借地契約において、地主（賃貸人）が「借地人がとんでもない使い方をしている」として契約解除を試みるケースは決して珍しくありません。

しかし、実際に裁判で解除が認められるかどうかとなると、話は単純ではありません。

この記事では、近時の東京地裁の裁判例を分析し、借地における用法義務違反をめぐる紛争の傾向と、実務上の注意点を解説します。

第１　用法義務違反の状態とは？

「用法違反」とは、「契約で決めた使い方と異なる使い方をしている状態」です。

借地契約であれば、契約書や合意の内容に反した土地・建物の使い方がこれに当たります。

典型的な類型を整理すると、次のようになります。

• 物理的形状（建物の堅固化・増改築など）・土地の利用範囲に違反
  非堅固建物（木造など）の所有を目的とした借地契約なのに、鉄筋コンクリート造の堅固建物を建築するケースや、増改築禁止特約があるにもかかわらず無断で工事を行うケースです。
  
• 使用目的の逸脱
  「居住用一戸建て所有」目的の定期借地権なのに貸コテージの営業に使う、「農業用施設の敷地」目的の賃貸借なのに飲食店として転用するといったケースが典型です。
  
• 管理懈怠・放置
  建物を長期にわたって空き家にする、必要な修繕を怠るといった状態です。
  
• 承諾なき行為
  無断の転貸、賃借権の無断譲渡、契約書に定められた通知義務の不履行なども用法違反や信頼関係破壊の理由として主張されることがあります。

第２　裁判例（物理的形状・土地の利用範囲に違反）

１　堅固建物建築・大規模な増改築

裁判所・年月日	事案の概要	裁判所の判断
東京地裁 令和6年3月25日	貸主が、「軽量鉄骨の建物を建てるという条件だったのに、無断で鉄筋コンクリート造（堅固建物）を建てた」「無断で外階段などに壁や屋根を設置する増改築を行った」と主張し、契約解除と土地の明渡しを求めた事案です。	解除不可。 堅固建物の建築については、建物が完成してから10年以上が経過しており、解除権が時効で消滅しているため、用法違反かどうかを問わず解除はできないと判断されました。 増改築については、建物が建った当初から存在していたものや、床面積が増えない軽微なものであり、貸主に不利益を生じさせるものではないため、解除の理由にはならないとされました。
東京地裁 令和3年12月24日	貸主が、「借地人が無断で地下室を作り、木造からコンクリート造へ変更する大掛かりな増改築を行った」、「老朽化した建物の主要な構造部分に手を入れる大規模なリフォームを行った」ことが契約違反にあたるとして解除を求めた事案です。	解除不可。 地下室などの過去の増改築については、貸主が過去に承諾料（権利金）を受け取っていたことから、承諾があったと認定され、契約違反にはならないとされました。 近時のリフォームについては、契約に増改築を禁止する特約がなく、また過去の増改築で既に建物が頑丈（堅固化）になっていたため、建物の基本構造を大幅に変えるものではなく、用法違反等には当たらないと判断されました。
東京地裁 令和2年2月21日	貸主が、「長屋の一部である建物を、居住用から店舗として使うために内装を骨組みだけ（スケルトン状態）にする大幅な改装工事を行った」ことが、用途の違反や増改築禁止特約の違反にあたるとして解除を求めた事案です。	解除不可。 建物を住居に限定する特約はなかったため、店舗への改装は用法違反ではないとされました。 また、増改築を禁止する特約も存在せず、改装工事自体も木造の柱や屋根といった基礎部分を作り変えるものではなく、長屋全体の構造や強度に悪影響を与えるものではないため、禁止される増改築には当たらないと判断されました。
東京地裁 平成29年1月17日	貸主が、「覚書を交わして土地の利用目的を『建物所有』から『駐車場経営』に変更したはずなのに、借地人が建物を建てるための工事を始めた」ことが用法違反にあたるとして解除を求めた事案です。	解除不可。 裁判所は、交わされた覚書はあくまで「賃料の金額変更」を定めたものに過ぎず、土地の利用目的が駐車場経営に変更されたとは認められない（建物を所有する目的のままである）と判断しました 。 そのため、建物を建築すること自体は用法違反にはならないとされました 。
東京地裁 平成25年10月1日	貸主が、「木造などの『非堅固建物』を建てる契約だったのに、鉄筋コンクリート造の堅固建物を建てた」「無断で建物を増築した」ことが契約違反にあたるとして解除を求めた事案です。	解除不可。 契約が結ばれた時点（平成10年）では、新しい法律（借地借家法）が施行されており、「堅固・非堅固」という建物の区別が既になくなっていたため、鉄筋コンクリート造の建物を建てたことは用法違反にはならないとされました。 増築についても、それぞれ約2平方メートル（約1畳分）というごくわずかな拡張であり、外観や土地の利用に影響がないため、貸主との信頼関係を壊すような悪質な違反（背信性）はないとして、解除は認められませんでした。

２　越境・隣接地や契約外敷地の無断利用

裁判所・年月日	事案の概要	裁判所の判断
東京地裁 令和6年3月25日	貸主が、「借地人が、貸主の所有する隣の土地で無断で野菜を栽培したり、駐輪場として使ったりしている」、「建物の一部が隣の土地にはみ出している（越境）」として契約解除を求めた事案です。	解除不可。 建物のはみ出し（越境）については、提出された図面などが不正確であり、はみ出しているという事実自体が証明されていないとされました。 隣地の無断利用（野菜栽培や駐輪場）については、仮に事実だったとしても、その違反が重大であるとか、それによって契約を続けることが著しく困難になるほど貸主と借地人の信頼関係が壊れたとは言えないため、直ちに解除することは認められないと判断されました。
東京地裁 平成25年10月1日	貸主が、「契約書に書かれている面積を超えて、北側の通路部分まで勝手に敷地として使用している」ことが契約違反にあたるとして解除を求めた事案です。	解除不可。 裁判所は、契約時にその通路部分を専用通路として無償で貸すという書面が交わされていたことや、その後のやり取りで敷地として使うことについて一応の決着がついており、貸主側から便宜が図られていたことなどを認定しました。 そのため、通路部分を使用したことは契約違反には当たらないと判断されました。

３　駐車場利用・非建物用途化

裁判所・年月日	事案の概要	裁判所の判断
東京地裁 平成29年5月12日	貸主が、「借地人が建物の1階部分の壁を取り壊し、車庫（駐車場）に改造した。建物を所有する目的の契約なのに、駐車場としてのみ利用するのは目的違反である」と主張して解除を求めた事案です。	解除不可。 裁判所は、1階の壁を取り外したとしても、2階部分は柱と壁に囲まれた構造を維持しており、カーポートのような単なる構造物とは異なると認定しました 。 また、過去に1階の一部を駐車場にすることを貸主が承諾していた経緯もあるため、建物所有目的に反する（用法違反）とは言えないと判断しました。
東京地裁 平成25年5月15日	貸主が、「借地人が無断で土地の一部をコンクリート舗装し、貸し駐車場として第三者に転貸して目的外使用をしている」と主張して解除を求めた事案です。	解除不可。 裁判所は、過去の貸主の代理人が駐車場として利用することを承諾し、それを理由に賃料を増額していた事実や、現在の貸主もそれを認識しながら契約を更新していた事実を認定しました 。 そのため、無断で駐車場使用や転貸をしたとは言えず、解除は認められませんでした。

第３　裁判例（使用目的の逸脱）

１　宿泊施設・貸コテージ化

裁判所・年月日	事案の概要	裁判所の判断
東京地裁 令和6年1月30日	「居住用一戸建建物の所有以外の目的に使用してはならない」という定期借地契約において、借地人が建物を貸コテージ（宿泊施設）として営業したこと等が用法違反にあたるとして、貸主が無催告で解除を求めた事案です。	解除不可。 前の土地所有者が貸コテージ営業を黙認しており、現在の貸主もその営業を認識した上で土地を購入した経緯がありました 。 そのため、コテージ営業は貸主への契約違反にはならず、仮に契約の文言に抵触するとしても、信頼関係は破壊されていないと判断されました 。 また、旅館業の許可未取得についても、発覚後すぐに借地人が対応したため、信頼関係は失われていないとされました。

２　居住用から店舗・アパート等への用途変更

裁判所・年月日	事案の概要	裁判所の判断
東京地裁 令和6年3月25日	貸主が、「建物を建てる前は『大学の運動部員に無償使用してもらう』と説明していたのに、実際にはアパート経営を行っている。 事前説明と違うため用法違反だ」と主張して解除を求めた事案です。	解除不可。 借地人が「アパート経営をしない」と事前に説明した事実や、当事者間でアパート経営を禁止する合意があったという事実を裏付ける証拠がないとされ、解除の理由は認められませんでした。
東京地裁 令和2年2月21日	貸主が、「もともと居住用として使われていた建物を、店舗として使うために内装を解体する改装工事を行った」ことが用法違反にあたるとして解除を求めた事案です。	解除不可。 契約当事者間で建物の用途を「住居」に限定する特約があったとまでは認められないため、店舗として使うことを前提に改装したことは用法違反には当たらないと判断されました。

３　特定用途の逸脱

裁判所・年月日	事案の概要	裁判所の判断
東京地裁 令和3年10月6日	貸主が、「『農業用施設の敷地』として農事組合法人に貸したのに、別の会社に無断転貸し、輸入マンゴーの倉庫として使わせている」と用法違反や無断転貸等を主張して解除を求めた事案です。	【解除有効】 裁判所は、借地人（組合）が組合員ではない第三者に建物を利用させており、それが農業用施設の敷地という「使用目的に反している」と認定しました 。 さらに、長年（約16年）にわたる賃料の不払いという重大な債務不履行も認定されたため、信頼関係は破壊されているとして、契約の解除と土地の明渡しが認められました 。
東京地裁 平成29年3月21日	貸主が、「信用金庫に対して『支店用地』として貸したのに、借地人が出張所に格下げしたうえ、最終的に閉鎖してATMも撤去した。 これは支店として使う義務の違反だ」と主張して解除を求めた事案です。	解除不可。 契約書には「普通建物所有」としか書かれておらず、土地の用途を「金融機関の支店のみ」に限定する合意があったとは認められませんでした 。 また、借地人は建物を防災用品の備蓄拠点や事務センターとして現に使用しているため、契約違反（用法違反）はないと判断されました 。

第４　裁判例（管理懈怠・放置）

１　空き家化・放置

裁判所・年月日	事案の概要	裁判所の判断
東京地裁 令和3年12月24日	貸主が、「借地人が10年以上にわたって長期間建物に居住せず、土地と建物の管理を怠って放置している。これは賃借人としての基本的な義務違反だ」と主張して解除を求めた事案です。	解除不可。 裁判所は、借地人が賃料の支払いを継続しており、生活の拠点としていない時期でも日常的に建物に赴いていたことなどを認定しました 。建物の維持管理に支障が生じたような事情もうかがえないため、管理を怠ったという債務不履行はないと判断されました。
東京地裁 平成29年4月27日	貸主が、「普通建物所有目的の契約なのに、借地人が建物を長期間『空き家』にしている。空き家対策が社会問題化する中、目的に沿った使用をしておらず用法違反だ」と主張して解除を求めた事案です。	解除不可。 裁判所は、「建物を空き家としないこと」を借地人の義務として定める合意があったとは認められないと判断しました 。したがって、空き家にしていること自体は契約上の義務違反にはならず、解除は認められませんでした。

２　土地の無断改変

裁判所・年月日	事案の概要	裁判所の判断
東京地裁 平成29年10月18日	貸主側が、「借地人が、自らが主張する境界線に沿って勝手にポールを立てて紐を張ったり、通行の邪魔だとして貸主側の植栽を紐で縛ったりした。これは用法違反だ」と主張して解除を求めた事案です。	解除不可。 当事者間の紛争の一環としてそのような行為が行われたことは認められたものの、それが「借地をどのように使うか」という土地の用法（使用目的）に関連するルール違反とまでは言えないとされ、解除の理由にはならないと判断されました。
東京地裁 平成29年1月17日	貸主が、「借地人が、建物を建てる際に無断で私道部分の掘削を行い、上下水道管等の引き込み工事をした。これは土地の形状を大幅に変更する契約違反だ」と主張して解除を求めた事案です。	解除不可。 掘削工事は、建物を建てるために必要な上下水道管の接続目的で行われたものであり、契約上「建物の建築」が許されている以上、これに伴う掘削が「無断で土地の形状を大幅に変更した」という解除事由には当たらないと判断されました。

第５　裁判例の傾向・検討

１　用法違反と解除のハードルの高さ

解除が認められたのは1件（東京地判令和3年10月6日）のみであり、それも16年超の賃料不払と無断転貸が重なっていたケースです。

用法違反単独で解除が認められることは非常に困難です。

裁判所は一貫して、解除のためには用法違反の事実だけでは足りず、「賃貸人と賃借人の信頼関係が破壊されたと認めるに足る事情」が必要だという姿勢をとっています。

単に契約書と異なる使い方をしているだけでは、この水準に達しないケースが多いです。

２　黙認・承諾は後の主張を封じる

前賃貸人や前所有者が長期間にわたり異議を述べなかった場合、あるいは新たに土地を取得した賃貸人が取得前から違反状態を認識していた場合、後から「用法違反だ」と主張しても認められません。

土地取得時の実態調査が非常に重要です。

３　書面のない特約は存在しないのと同じ

「店舗への転用禁止」、「増改築禁止」などの義務を課したいのであれば、契約書に明記することが不可欠です。

口頭の合意や「当事者間の常識」では、裁判所はほぼ認定してくれません。

４　建物賃貸借契約との違い

掲載している裁判例をみると、建物賃貸借と異なり、借地契約においては契約解除のハードルが非常に高いものといえます。

借地権の用法違反による契約解除のハードルの高さは、その契約の性質にありそうです。

借地契約でハードルが高い根拠

• 借地人は建物を自己投資で建築しており、解除されると建物まで失う（収去義務）という重大な不利益が生じる
  ⇒　建物賃貸借では、投下資本がより小さく、違反の性質・程度によっては解除が認められやすい場面があります。
  
• そのため裁判所は信頼関係破壊の認定に慎重であり、借地借家法も借地権の保護を厚く設計している
  
• 消滅時効・正当事由・立退料といった借地特有の問題も絡み合う

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