借地権は、長きにわたって続きますので、契約途中で建物が古くなってしまい、改築などをしたい場面もあるでしょう。

借地上の建物は、借地権者の所有であり、建物の増改築は借地権者が自由に行うことができる性質のものです。

もっとも、多くの借地契約において、「一切の増改築を禁止する」、「増改築には事前に賃貸人の承諾を要する」という制限条項が規定されている場合がほとんどだと思います。

地主の許可を得られれば、問題が発生することは多くないでしょう。

では、地主の許可を得られない場合、借地人はどうしたらよいでしょうか？
改築を強行してはダメでしょうか？

借地上の建物の増築・改築（建替え）について、解説します。

第１　増改築禁止の特約をめぐる背景と裁判所の判断

１　増築・改築とは

• 増築
  既存の建物に建物部分を追加するか、別個の建物を追加すること。
  
• 改築
  既存の建物を取壊して（一部を残すこともあります）、新たな建物を建築すること。
  用途、規模、構造を著しく変更しない建替えは、「改築」に該当します。

２　増改築をされたくない＆したい当事者の意向

上記の当事者の思いは、1つのイメージにすぎませんが、借地上の建物の増改築は、借地契約の当事者にとって利害の対立が大きいものといえます。

３　増改築禁止の特約の有効性（裁判所の態度）

このような利害対立を背景として、借地契約において増改築禁止特約がある場合、借地権者に不利な特約を無効とする借地借家法9条、16条に違反するのではないかが争われてきました。

（強行規定）
第9条　この節の規定に反する特約で借地権者に不利なものは、無効とする。
第16条　第10条、第13条及び第14条の規定に反する特約で借地権者又は転借地権者に不利なものは、無効とする。

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判例（最判S41.4.21）

増改築禁止の特約に対する裁判所の態度は、特約の効力を有効と判断した上で、無断増改築がなされた場合の解除権行使を制限する考えを取っています。

具体的には、増改築が、
①借地人の土地の通常の利用上相当であり、土地賃貸人に著しい影響を及ぼさないため、
②賃貸人に対する信頼関係を破壊するおそれがあると認めるに足りないときは、
解除権行使をすることは信義誠実の原則上、許されないと判示しています。

４　信頼関係を破壊したかの判断要素とは？

信頼関係を破壊したかの判断要素としては、特約違反の事実関係を含めて、客観的・主観的事情のあらゆる事情のすべてが総合的に考慮されます（例として、工事の内容・程度、工事に至るまでの経緯、建物の状況、事前の協議の有無など）。

客観的事情の例

たとえば、改築の規模、内容面では、建物の構造に変更をもたらすような場合や、耐用年数に影響を与える場合は、信頼関係を破壊するものとなりやすいでしょう。

逆に、修理、修繕や簡易な内装工事は、建物の保存行為であり、建物の社会的効用を維持する観点から、禁止されません（特約で禁止することもできません）。
なお、修理・修繕は、以前のものと全く同様にする必要はなく、窓枠を木枠からアルミサッシにしたり、屋根を瓦葺からトタン葺にすることなども含まれると考えられます。

主観的事情の例（解除が否定された裁判例から）

• 工事続行禁止の仮処分が出されたので、直ちに工事を中止した場合（東地判昭55.10.9）
• 借地人が承諾を得る努力をし、地主の態度が明確でなかったために許されると考え工事をしたが、中止を求める内容証明郵便が届くと直ちに工事を中止した場合（東高判昭54.7.31）
• 地主の承諾はなかったが、土地を事実上管理していた現在の地主（相続人）の承諾があった場合には、解除が信義則に反するとされた事例（大地判昭54.1.26）

５　裁判例の概観

解除を認めた事例

• 内装変更工事によって、旅館にしか利用できない建物が、事務所兼研修施設として利用できるものとなり、耐用年数の伸長と経済的価値の上昇が認められる。
  当初は、実際に行われる工事内容とは異なる工事内容を原告に伝え、工事図面の開示を要望されたにも関わらず、1か月以上にわたり何も開示しなかった事例（東地判平27.3.11）
• 70年以上経過した木造家屋の一部を取りこわし、主要部分が重量鉄骨構造の堅固な建物とするものであるのに、承諾料の支払や地代増額などの話し合いは全くなく、再三の工事中止の申し入れを無視して強行した事例（名高判昭53.1.31）

解除が認められなかった事例

• 建物が診療所兼住居であることは、工事の前後を通じ同一であり、建物としての同一性は損なわれていないこと、また、本件工事の内容には、基礎、土台、柱、梁、筋交い等、建物の主要構造部に関する部分はあるものの、極めて限定的で、工事によって建物の耐用年数が著しく伸長したり、建物買取請求権が行使された場合の買取価格が著しく増加するとは認められず、本件工事によって土地賃貸人に著しい影響を及ぼすとはいえない（東地判平20.8.27）
• 雨漏り防止等の工事の必要性、合理性、基本構造を変えるまでの工事ではないなどの工事内容等に鑑みると、いまだ当事者間の信頼関係を破壊するに足りない特段の事情が認められる（東地判平6.12.16）
• 借地人が工場用建物に間仕切りを作り、中二階の柱に継ぎ柱をして２階建てとし、店舗兼居宅および貸間として他人に賃貸するように改造した事例で、借地人の一家の経済的苦境を脱するために工事が実施されたことなども考慮された（最一小判昭51.6.3）
• 借地権者がその居住用建物の一部の根太などを取り替え2階部分を拡張してアパート用居室として他人に賃貸できるように改造した事例では、増改築の規模は必ずしも少なくないとされながら、住宅用普通建物として前後同一であるなどの事実関係では、解除権行使の効果は発生しない（最判昭41.4.21）

第２　借地人が行うべきことと見通し

１　話合いと増改築許可の申立て

借地人は、無断で増改築を行うとすると、特約違反により借地契約が解除されてしまうリスクがあります。

借地権の財産的価値の大きさを考えると、あまりにリスクが高いため、工事の前に、地主と承諾料等の支払いを含めた話合いを行うことは必須といえます。

地主の了承を得られない場合には、借地権設定者（地主）の承諾に代わる許可の申立てという借地非訟手続の制度が設けられていますので、これを活用しましょう。

２　解決の見通し

賃貸人との話合いがまとまらず、増改築の許可の裁判をする場合、裁判所は当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、一定額の金銭を承諾料として支払うことを命じます。

具体的な算定の基準については、全面的改築の場合、更地価格の3％を基準として、これに改築による床面積の増加の程度や、賃貸物件の建築等による収益の増加等の土地利用効率の増大などを加味して、5％程度までの間で決定されることが一般的です。

また、承諾料の他に、賃料（地代）の改定を命じる場合もあります。

３　留意点

居住用建物の老朽化等に伴ってなされる増改築については、認められる例が多いです。

ただ、借地権の存続期間が短い場合には、更新の可能性についても考慮して、増改築の許否が判断される点には注意しましょう。

４　地震や火災などの場合

地震による倒壊、火災による焼失など、人為的でない建物の滅失などの修復や再築についても、借地非訟実務では、増改築許可申立事件の対象となっています（増改築禁止特約で禁止される「増改築」に該当するかも争いあり）。

ただ、修復、再築すべき差し迫った事情があるような場合には、無断増改築に背信性がなく、これを理由とする解除は許されません（名高判昭54.6.27）。

第３　地主（賃貸人）の視点から

借地上の建物の増改築については、特約で禁止又は承諾を要する旨を規定しておかなければ、借地人が自由に行えることになります。
そのため、賃貸借契約書に増改築禁止特約や、事前の承諾条項などを規定しておくことは必須になります。

条項の内容については、修繕や模様替えとして着工しておきながら、実際には改築や増築と同視できる工事が行われる場合があります。
そこで、それらについても契約上で明示的に禁止しておくためにも、大規模修繕や大規模模様替えも対象とし、その内容（例：建築確認を要する行為は禁止など）も規定しておきましょう。

ただ、建築確認を要するものを禁止しつつ、それだけに留まらないことも明示しておくのが良いと考えます。

なお、「土地の現状を変更してはならない」、「賃貸人の承諾なくして賃借物の用法又は原状を変じないこと」などの特約を増改築禁止特約を包含するものとして規定している場合が見受けられます。

しかし、文言上は土地の変更や用法変更を禁じていることは読み取れるものの、増改築禁止の趣旨まで読み取れるか不明確と言わざるを得ませんので、明確な条項を規定すべきです。

第４　借地のトラブル（増改築）を弁護士に依頼する

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