新居へ移るために直接かかる費用の実費です。具体的には以下のようなものが含まれます。

• ● 引越し業者の費用
• ● 新居を借りるための初期費用（礼金、仲介手数料、賃料保証料、火災保険料、鍵交換代など）

今までと同じような条件の物件に引っ越そうとした場合、現在の家賃よりも高くなってしまうことがあります。その「家賃の差額」を一定期間分補償するという考え方です。

• ● 補償される期間の目安： 裁判例では1～2年程度とされることが多く、事案によっては2年半〜3年分程度が認められることもあります。

賃貸人が、自分や家族で住む必要があるとして、賃借人家族が住んでいる建物2階部分（月額賃料13万5000円）の明渡しを求めた事案です。賃貸借期間は約6年でした。

この建物はもともと賃貸人家族が居住していましたが、その後賃貸人は別居していました。しかし居住していたシェアハウスから退去することになったため、再びこの2階部分で家族と暮らす必要が生じたとして、明渡しを求めました。

裁判所は、賃借人側にも家族で住み続ける必要性がある一方、賃貸人側にも自ら住む必要性があると認めました。
もっとも、賃貸人の必要性だけで直ちに無条件の明渡しを認めるのは相当でないとして、立退料で正当事由を補完すると判断しました。

金額については、賃貸借契約締結からの期間（約6年）や家族構成なども踏まえて総合的に算定し、以下の費用を基礎としました。

• ✔ 引越費用・新たな契約に必要な初期費用
• ✔ 転居後の賃料増額分（一定期間）

昭和47年築の木造アパート（2K・約35㎡、月額賃料9万円）について、建物を買い受けた新賃貸人が、耐震性・耐火性の問題および違法建築の可能性を理由に、大規模改修または建替えが必要であるとして明渡しを求めた事案です。

賃貸人側は、代替物件の紹介（11件、その後さらに13件）や調停手続も経ていましたが、賃借人は「立退料は少なくとも500万円が必要」と主張して折り合いがつきませんでした。

裁判所は、建物の老朽化・旧耐震基準・違法建築の可能性・火災や倒壊のリスクを重視して賃貸人側の必要性の方が高いと評価しました。一方、賃借人夫婦の経済的余裕が乏しいことも認定しました。

その結果、無条件の明渡しは否定しつつ、立退料により正当事由は補完されると判断し、以下の事情を考慮して金額を算定しました。

• ✔ 家財搬出費用（引越費用）
• ✔ 新たな賃貸物件を確保するための費用（礼金・仲介手数料等）
• ✔ 転居後の賃料と現在の賃料との差額の相当期間分

昭和35年9月新築の木造2階建家屋（月額賃料16万円）について、賃貸人（亡P1）が令和2年9月に更新拒絶の通知をした事案です。被告家族4名（被告・妻・長女・長男）が居住しており、長男には知的障害があります。

賃貸人側は当初100万円の立退料を提示しましたが、訴訟提起後に240万円へ増額して提示しました。被告側はこれを拒否し、調停も不成立に終わっていました。

裁判所は、建物の耐震性について、旧耐震基準による建物であり、耐震診断の結果すべての方向で「倒壊する可能性が高い」と判定される数値（最低0.21）であると認定しました。また耐震補強工事には1122万円を下らない費用が必要で、建物の評価額（約113万円）を大きく上回るため、補強工事には経済的合理性がないと判断しました。

賃借人側の主張については、長男の知的障害による転居の影響は「不明」にとどまること、被告本人の通勤でも本件建物が特に有利とはいえないこと、代替物件が相応に存在することを指摘し、正当事由は立退料の支払により補完されると判断しました。

立退料の額は、「公共用地の取得に伴う損失補償基準」の考え方を参照し、以下のとおり内訳を明示して算定しました。

• ✔ 賃料差額補償： 月額10万円 × 24か月 ＝ 240万円
• ✔ 移転費用： 引越費用30万円 ＋ 礼金15万円 ＝ 45万円

貸主側の「どうしても建物を壊さなければならない理由（老朽化・耐震性不足など）」と、借主側の「そこに住み続けなければならない理由（高齢、病気、生活環境など）」のどちらが強いかを比較します。

新居を探す際の「引越し費用や初期費用の見積もり（実費）」と、周辺相場を調べた上での「家賃が上がる場合の差額の1〜2年分」を計算し、合算します。

ステップ1の必要性のバランスや、これまでの居住期間などの事情を加味して、最終的な金額を調整します。

近隣の物件相場を調べ、賃借人が同等の物件に転居した場合にかかる引越費用・礼金・仲介手数料等を概算します。

現在の賃料と近隣の同等物件の賃料相場を比較し、差額を確認します。差額がある場合はその2年分（賃料の上がり幅が2倍以内の場合）を計算します。