
「事業用の立退料の相場はいくらですか?」──ご相談の中で、よくいただく質問の一つです。
結論から申し上げると、事業用の立退料には「賃料の○か月分」といった定型的な相場はありません。
ただ、裁判所がどのような考え方で事業用の立退料を算定しているのか、一定の基準と傾向はあります。
裁判例を紹介しながら、事業用の立退料を弁護士の視点から解説いたします。
- ● 事業用の立退料に「賃料の○か月分」という相場がない理由
- ● 裁判所が立退料を算定する際の3つの要素(借家権価格・移転費用・営業補償)
- ● 690万円〜8億3000万円──金額の差はどこで生まれるのか(裁判例3件の比較)
- ● 立退料を考える上で押さえておくべき3つの視点
第1 事業用の立退料に「明確な相場」はあるか?
建物の賃貸人が契約の更新を拒絶したり、解約を申し入れたりするには、借地借家法28条が定める「正当の事由」が必要です。
立退料は、この正当事由を「補完」するものです。
賃貸人側の事情だけでは正当事由として足りない場合に、金銭的な補償を加えることで正当事由が満たされる──これが法律上の位置づけです。
立退料の金額は、正当事由がどれだけ不足しているかによって変わり、居住用と同様に、事業用においても「賃料の〇ヶ月分」や「一律〇〇万円」といった明確な相場はありません。
第2 事業用の立退料算定の「スタンダード」
1 立退料(事業用)を構成する3つの要素
事業用の立退料算定では、不動産鑑定評価基準や公共用地の取得に伴う損失補償基準(用対連基準)などを参考に、主に以下の3つの要素を合算・考慮して算定されるのがスタンダードです(実費や損失を積み上げる「実費・損失方式」や、それに「借家権価格」を加算する方式などがあります)。
※事案により、採用される要素や算定方法は異なります
借家権価格とは
借家権価格とは、その場所を借りていることそのものの経済的価値です。
たとえば、相場より安い賃料で好立地の物件を借りていれば、その差額分に相当する利益が「借家権」の中身になります。
算定にはいくつかの方式があり、代表的なものとして「賃料差額を還元する方式」、「土地・建物の価格に一定割合を乗ずる方式」、「自用の不動産価格から貸家の価格を控除する方式」があります。
どの方式を使うかで結果が大きく変わるため、ここが立退料の金額を左右する最大の要因の一つです。
移転費用等について
移転費用等は、実際に引っ越すために必要なお金です。
引越費用、新しい物件の仲介手数料や敷金・礼金、内装工事費用、移転期間中の家賃負担などが含まれます。
営業補償について
営業補償は、移転による営業上の損失を補うものです。
引越しの間の休業による売上減少、常連客の喪失に伴う中長期的な減収、移転期間中も発生する人件費や固定費の負担などが対象です。
2 事業用の立退料が高額化しやすい理由
事業用の立退料が居住用と比べて高額になりやすいのは、上記の3要素それぞれが大きくなりやすいためです。
まず、借家権価格は、好立地で相場より低い賃料を長年払い続けてきた店舗ほど大きくなります。
繁華街や中心部と住宅街の立地では、その経済的価値に桁違いの差があります。
次に、移転費用等は、飲食店や医院のように多額の内装・設備投資を要する業種ほど膨らみます。
居住用であれば引越し代と敷金程度で済むところ、事業用では数百万円から数千万円の内装工事費が加わることも珍しくありません。
そして、営業補償は、「その場所でなければ成り立たない」度合いが高い事業ほど大きくなります。
長年の常連客を抱える飲食店や、患者との信頼関係で成り立つクリニックは、場所が変わること自体が深刻な売上減少に直結するからです。
このように、3つの要素のいずれもが個別の事情に左右されるため、事業用の立退料には定型的な「相場」が成り立たないのです。
第3 裁判所はどう判断しているか?(裁判例の検討)
以下の3件は、いずれも近時の東京地裁の判決です。
業種も規模も立退料の額もまったく異なりますが、それぞれの裁判所がどのような考慮要素を重視したかを知ることで、立退料の「相場がない理由」がより具体的に見えてきます。
1 大手スーパーの倉庫(代替物件が容易に見つかるケースの算定手法)
裁判例① 大手スーパーの倉庫(東京地裁令和5年10月18日判決)
| 所在地 | 人形町 |
|---|---|
| 賃借人 | 大手スーパーマーケットチェーン(関東で303店舗展開、営業収益約3,954億円) |
| 利用形態 | 営業用のバックヤード(倉庫・休憩室等) |
| 賃料 | 月額10万円 |
| 明渡し理由 | 建物の老朽化と収益改善 |
| 認定された立退料 | 690万円 |
個人の建物所有者が、月額賃料10万円で建物を営業用のバックヤードとして使用する大手スーパーマーケットチェーンに対し、建物の老朽化と収益改善を理由に明渡しを求めました。
裁判所は、被告が関東に多数の店舗を展開する大企業であり、本件建物から退去したとしても事業全体に大きな影響を及ぼすとは考えにくいと判断しました。
また、周辺に代替可能な物件が存在していることや、現行賃料(月額10万円)が周辺相場の3分の1以下と著しく低額であったことも考慮されています。結果として、立退料は移転の実費を中心としたシンプルな計算で算定されました。
月額20万円 × 24か月分
移転先の敷金・礼金・仲介手数料等
2 移転費用の立替えは不要? 裁判所が「明渡し前の立退料支払い」を命じた歯科医院の事例
裁判例② 歯科医院(東京地裁令和元年12月4日判決)
| 所在地 | 東京駅至近・再開発地区 |
|---|---|
| 物件種別 | 歯科クリニック |
| 賃料等 | 月額約50万円(賃料+共益費・税込) |
| 営業実績 | 約15年間(年間収入 約3,500万円) |
| 明渡し理由 | 大規模再開発事業(大型ホテル建築計画) |
| 認定された立退料 | 2億円 |
東京駅近くのビルで再開発を計画する賃貸人が、15年近く歯科クリニックを営業する賃借人に対して明渡しを求めました。
訴訟前から交渉が行われ、原告(賃貸人)は約1億1,700万円、一時は和解案として約2億8,500万円まで提示しましたが、被告(歯科医院)は3億2,500万円を譲らず、折り合いませんでした。
裁判所は、再開発の公共性・必要性を認めつつ、歯科クリニックの営業基盤としての建物の重要性も考慮し、諸般の事情を総合的に勘案して2億円を認定しました。
個別要素を精緻に積み上げるのではなく、全体像から適正な金額を導いたアプローチといえます。
本判決は、2億円の支払いを明渡しとの「引換え」ではなく、「明渡しの条件(先払い)」とした点が極めて重要です。歯科医院の移転には多額の設備投資が不可欠であり、賃借人にこれを立て替えさせるのは酷であるとの実務的な配慮がなされています。
歯科医院のように特殊な設備が必要で、患者との信頼関係に基づく業種では、単なる「移転実費」を超えた高額の立退料が認められる傾向にあります。本件では月額賃料の約400か月分という極めて高い水準となりました。
また、「先に立退料を払ってから明渡し」という判決は、資金力のない事業者にとって実効的な保護となっています。
3 【借家権価格が7割】表参道のブランド価値を守る立退料
裁判例③ 表参道のスーパーマーケット(東京地裁令和5年7月13日判決)
| 所在地 | 表参道 |
|---|---|
| 物件種別 | オーガニック食品スーパー(旗艦店) |
| 賃料等 | 月額約583万円 |
| 明渡し理由 | 駅のバリアフリー化および耐震基準を満たすビルへの建替え |
| 認定された立退料 | 8億3,000万円 |
地下鉄事業者(東京メトロ)が、表参道駅のバリアフリー化と耐震基準を満たすビルへの建替えのため、昭和57年から30年以上営業するオーガニック食品の旗艦店に対し更新拒絶をした事案です。
同店は賃借人の全社売上の約21〜27%を占める旗艦店であり、「青山の○○」というブランドイメージの確立に大きく寄与していました。
裁判所は、賃貸人側の使用の必要性(バリアフリー化・耐震改善)も賃借人側の必要性(旗艦店のブランド価値・売上比率)もいずれも高いと認定しました。
その上で、賃借人の経済的損失に見合う立退料を支払えば正当事由を認めると判断し、借家権価格・移転費用等・営業補償を個別に算定して合計8億3,000万円としています。
4つの鑑定結果(3.2億〜8.4億円)の中から、最高額と最低額を除いた2つの平均を採る手法が用いられました。
内装工事・引越・仲介手数料など
休業中の収益減・得意先喪失など
4 裁判例のまとめ
月額賃料に対する倍率だけを見ても、69か月分から400か月分まで大きな幅があります。賃料が高いほど立退料が高くなるという単純な比例関係でもなく、「その場所・その事業」にとっての代替困難性こそが金額を左右する最大の要因であることがわかります。
第4 まとめ(事業用不動産の立退料算定)
立退料は、借家権価格・移転費用・営業補償の3要素から成りますが、その中身は事案ごとに大きく異なります。「賃料の○か月分」という目安は、少なくとも裁判実務では通用しません。大切なのは、自分のケースでどの要素がどれくらいの金額になりうるかを具体的に分析することです。
立退料が高額化する最大の要因は、当該物件と事業の結びつきの強さです。30年かけて築いた旗艦店のブランド価値や、患者との信頼関係で成り立つ医院など、移転によって失われるものが大きいほど立退料は高くなります。逆に、大企業の倉庫利用のように代替が容易であれば、移転実費に近い水準にとどまります。
立退料はあくまで正当事由の「補完」です。建物の耐震不足が深刻であったり、公共性の高い建替え計画があれば、賃貸人側の正当事由が強くなり、結果として立退料は低くなる傾向があります。正当事由の強弱を踏まえた見通しを持つことが、交渉においても重要です。
第5 よくいただくご質問
-
立退料は賃料の何か月分が目安ですか?
-
一律の目安はありません。
立退料は、借家権価格・移転費用・営業補償などを個別に検討して算定されるもので、「賃料の○か月分」という計算式では出てきません。
-
賃貸人から提示された立退料が妥当かどうか、どう判断すればよいですか?
-
提示額だけを見て妥当性を判断するのは困難です。まず、建物の老朽化の程度や賃貸人側の建替え計画の具体性など「正当事由の強さ」を確認し、その上で、ご自身の事業にとっての移転費用・営業損失・借家権価格を具体的に試算する必要があります。不動産鑑定士による鑑定評価を取得することも、交渉を有利に進める上で有効な手段です。
-
老朽化した建物でも、立退料はもらえるのですか?
-
建物の老朽化は、賃貸人側の正当事由を強める方向に働きますが、それだけで立退料がゼロになるわけではありません。
多くの裁判例では、耐震不足が深刻なケースであっても、賃借人の移転に伴う経済的損失を補う立退料の支払いを条件に明渡しを認めています。
ただし、老朽化の程度が著しいほど、認められる立退料の金額は低くなる傾向があります。
-
定期借家契約(定期建物賃貸借)でも立退料は請求できますか?
-
定期借家契約は、契約で定めた期間の満了により確定的に終了する契約類型であり、原則として更新がなく、借地借家法28条の正当事由の規定も適用されません。
-
立退きを求められましたが、拒否し続けることはできますか?
-
賃貸人の更新拒絶や解約申入れに正当事由がなければ、賃借人は退去に応じる法的義務はありません。
ただし、建物の老朽化が著しい場合や、相当額の立退料が提示されている場合には、最終的に裁判で明渡しが認められる可能性があります。
拒否を続けること自体はできますが、交渉のタイミングを逃すと、より不利な条件での解決を余儀なくされることもあります。
早い段階で専門家に相談し、見通しを踏まえた戦略を立てることをお勧めします。
-
賃貸人として、最初にどの程度の立退料を提示すればよいですか?
-
最初の提示額は、交渉全体の方向性を決める重要なポイントです。
低すぎる提示は賃借人の不信感を招き、交渉が長期化する原因になります。
一方で、根拠なく高額を提示してしまうと、それが交渉のベースラインとなり、後から引き下げることが困難になります。
まずは不動産鑑定士に立退料の試算を依頼し、借家権価格・移転費用・営業補償の各要素について根拠のある数字を把握した上で、提示額を決定することをお勧めします。
裁判例を踏まえた法的な見通しと、鑑定に基づく金額的な裏付けの両方を持って交渉に臨むことが、結果的に早期解決への近道になります。
-
立退きの交渉開始から明渡しまで、一般的にどの程度の期間がかかりますか?
-
ケースによりますが、交渉がまとまる場合でも半年から1年程度、訴訟に至った場合は1年半から3年程度を要するのが一般的です。
建替え計画やテナントの入替え計画がある場合は、この期間を前提としたスケジュール設計が必要です。
-
複数のテナントが入居しているビルを建て替えたい場合、どのような順序で進めるのがよいですか?
-
全テナントに一斉に通知する方法と、交渉がまとまりやすいテナントから順に進める方法があり、それぞれメリット・デメリットがあります。
一斉通知は公平性がありますが、一部のテナントが強硬に反対すると全体が膠着するリスクがあります。
個別交渉は柔軟に進められますが、「あのテナントにはいくら払った」という情報が広まると、残りのテナントが高額を要求する原因になります。
いずれの方法でも、建替え計画の具体性(設計図面、資金計画、工期など)を示せる状態で交渉を始めることが、正当事由の主張においても交渉の説得力においても重要です。
早い段階で弁護士と連携し、通知の時期・順序・提示額を含めた全体戦略を立てることをお勧めします。
第6 立退き交渉を専門家の弁護士に相談する
1 立退問題に強い法律事務所

立退きの問題は、賃貸人側・賃借人側いずれの立場であっても、初動の段階で正確な見通しを持つことが交渉の結果を大きく左右します。
この記事でご紹介した裁判例が示すように、裁判所の判断枠組みには一定のパターンがありますが、その枠組みの中でどのような事実を主張・立証するかが最終的な金額を決めることになります。
2 当事務所の弁護士費用
| 手続 | 着手金(税込) | 報酬金(税込) |
|---|---|---|
| 交渉 | 33万円 | 賃料の 5ヵ月分 |
| 調停 | 55万円 | |
| 訴訟 | 77万円 |
※但し、報酬金の最低額は 55万円(税込)となります。
| 建物種別 | 着手金(税込) | 報酬金(税込) |
|---|---|---|
| 居住用建物 | 27.5万円 | 27.5万円 |
| 非居住用建物 | 38.5万円 | 38.5万円 |
- 未払賃料を回収した場合: 回収額の 16.5%
- 占有移転禁止仮処分: 22万円
※非居住建物とは、店舗・オフィス等を指します。
※経済的利益(固定資産税評価額の2分の1等)を基準とします。
| 手続 | 着手金(税込) | 報酬金(税込) |
|---|---|---|
| 交渉 |
8.8% (最低33万円) |
17.6% |
| 調停・訴訟 |
8.8% (最低44万円) |
17.6% |
※但し、報酬金の最低額は 55万円(税込)となります。
| 手続 | 着手金(税込) | 報酬金(税込) |
|---|---|---|
| 交渉 | 22万円 |
【立退料の獲得】 ・300万円以下: 55万円 ・300万円超: 11% + 22万円 【契約継続(住み続ける)】 賃料の 1ヵ月分 |
| 調停 | 33万円 |
【立退料の獲得】 ・300万円以下: 55万円 ・300万円超: 11% + 22万円 【契約継続(住み続ける)】 賃料の 2ヵ月分 |
| 訴訟 | 44万円 |
【立退料の獲得】 ・300万円以下: 55万円 ・300万円超: 11% + 22万円 【契約継続(住み続ける)】 賃料の 3ヵ月分 |
※(着手金)交渉から調停、調停から訴訟などに移行する場合は、差額のみとなります。
※(報酬金)賃貸借契約継続の場合、報酬金は最低55万円(税込)からとなります。
| 経済的利益 | 着手金 | 報酬金 |
|---|---|---|
| 300万円以下 | 最低33万円 | 17.6% |
| 300万円超~3000万円以下 |
5.5%+9.9万円 (最低33万円) |
11%+19.8万円 |
| 3000万円超~3億円以下 | 3.3%+75.9万円 | 6.6%+151.8万円 |
| 3億円超 | 2.2%+405.9万円 | 4.4%+811.8万円 |
※報酬金の最低額は11万円(税込)となります。
※総額の下限は、交渉44万円~、法的手続66万円~となります。
3 ご不安な方へ|よくいただくご質問
-
まだ大きなトラブルになっていません。「ちょっと怖い・おかしい」程度の不安や違和感でも相談してよいですか?
-
もちろんです。
不動産トラブルは、初期対応が非常に重要です。
契約内容の確認や、相手方への最初の通知(内容証明郵便など)を法的に正しく行うことで、被害の拡大を防ぎ、有利に交渉を進められる可能性が高まります。
「不安」・「違和感」の段階でご相談いただくのがベストタイミングです。
-
相談料はいくらかかりますか?
-
初回相談料として、1時間以内:1万1,000円を頂いております。
以降、30分以内の延長ごとに5,500円を頂いております。
-
弁護士費用規定を見ても、よく分かりません。
-
ご安心ください。
ご相談の際に、事案の内容をうかがった上で、着手金や報酬金について明確なお見積もりをご提示します。
ご納得いただいてから契約となりますので、予測不能な費用が出る心配はありません。
-
相談方法を教えてください。
-
以下のいずれかの方法でご相談を承っております。
- オンライン相談(Google Meetなどを利用します)
- ご来所による対面相談
※正確な状況をお伺いするため、恐れ入りますが、お電話やメールのみでのご相談は承っておりません。
-
オンライン相談が可能とのことですが、遠方(地方)からの相談も対応していますか?
-
はい、もちろんです。
当事務所はGoogleMeetなどのオンラインツールを最大限活用し、全国の不動産売買トラブルに対応しております。これまでにも、北は札幌市から、南は那覇市や宮古島市まで、遠方のお客様からのご相談・ご依頼実績がございます。
お住まいの地域にかかわらず、専門家による法務サポートを提供いたしますので、どうぞ安心してご相談ください。
-
相手(売主・買主・不動産会社)と直接話したくありません。弁護士に全て任せられますか?
-
はい、お任せください。
弁護士がご依頼者様の代理人となると、相手方との交渉窓口はすべて弁護士になります(受任通知を送付します)。
相手方からの連絡にストレスを感じることなく、法的な手続きを進めることができます。
-
相談の際、どのような資料を準備すればよいですか?
-
必須ではありませんが、以下の資料をお持ちいただくと相談がスムーズです。
- 契約書(売買・賃貸借)
- 重要事項説明書
- 物件の図面、パンフレット
- トラブルの内容がわかるもの(写真、メール、相手方からの通知書など)
- 経緯をまとめたメモ(時系列で何があったか)
-
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- 1981年生まれ
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- 2000年私立巣鴨高校卒業
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- 2009年弁護士登録
- 2024年文の風東京法律事務所を開設
- 1985年生まれ
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