委託先コールセンター
現在の賃料がいつ合意されたものかという「直近合意時点」の特定は、賃料増減額トラブルにおいて、大きな争点の1つといえます。
この比較のスタートラインが数年ずれるだけで、考慮される経済変動の幅や不動産鑑定の結果が変わり、最終的な賃料額が劇的に変わってしまいます。
賃料増減額請求における「直近合意時点」について、最新の裁判例を交えながら、裁判所の判断基準や将来の紛争を防ぐための契約・更新時の対策を分かりやすく解説します。
第１ なぜ「直近合意時点」が重要なのか
賃料増減額請求（借地借家法32条1項）の実務において、請求の正当性を左右する最大の争点となるのが「直近合意時点」の特定です。
賃料増減額請求が認められるためには、前回の賃料合意時から請求時点までの間に、租税公課の増減、土地建物価格の上昇もしくは下落、あるいはその他の経済事情の変動によって、現行賃料が不相当になったことを立証しなければなりません。
この「不相当」を判定する比較期間の始点（起算点）こそが「直近合意時点」です。この起算点がいつに設定されるかによって、考慮される経済変動の幅や継続賃料の鑑定結果は劇的に変化します。
本稿では、不動産法務の専門的視点から、裁判所がこの「直近合意時点」をどのように特定し、実務上どのような判断構造を用いているのかを、最新の裁判例に基づき紐解いていきます。
第２ 「直近合意時点」を裁判所はどう判断するか――３つの原則
１ 「現実の合意」の重視
裁判所が基準とするのは、当事者が「現実に」賃料額を協議し、合意した時点です（最高裁平成20年2月29日第二小法廷判決・集民227号383頁）。
単に契約書上の日付を追うのではなく、双方がその賃料額を「現在の社会経済情勢において相当な額である」と認識して合意に至ったかという実態を重視します。
コロナ禍での一時的な減額更新と直近合意時点
事案の概要と当事者の主張
飲食店舗のオーナー（原告）が、借主（被告）に対して賃料の増額を請求した事案です。
原告は「過去に賃料を増額して更新した日（平成27年6月1日）」を直近合意時点と主張しました。
一方、被告は「コロナ禍の影響を考慮し、更新時に3ヶ月間だけ賃料を30％減額する合意をして更新した日（令和2年6月1日）」であると主張しました。
直近合意時点に対する裁判所の判断
裁判所は、コロナ禍での減額はあくまで「3ヶ月間限定の一時的な措置」にすぎず、その後の継続的な賃料について具体的な交渉や協議をしたとは認められないと指摘しました。
そのため、減額更新の日を直近合意時点とは認めず、過去に賃料を増額して更新した日を直近合意時点と判断しました。
暫定的な従前賃料の請求・支払いと直近合意時点
事案の概要と当事者の主張
飲食店舗のオーナー（原告）が、借主（被告）に対して賃料の増額を請求した事案です。
過去に原告が増額を提案した際、被告はそれを拒否しました。
その後も管理会社は従前と同額の請求書を発行し、被告もそれを支払っていました。
原告は「さらに昔の更新日（平成27年12月1日）」を直近合意時点と主張し、被告は「従前と同額の請求書に基づいて支払った日」などに現実の合意があったと主張しました。
直近合意時点に対する裁判所の判断
裁判所は、管理会社が発行した請求書には「賃料改定の場合は後日精算します」と明記されており、あくまで暫定的な請求額にすぎなかったと指摘しました。
従前と同額で据え置くという現実の合意があったとはいえないとして被告の主張を退け、昔の更新日を直近合意時点と判断しました。
２ 法定更新の扱い
賃貸借契約が期間満了を迎え、当事者が特段のアクションを起こさずに「法定更新」された場合、従前の賃料条件は維持されます。
しかし、実務上の通説及び裁判例では、法定更新は「現実の合意」には当たらないとされます。
法定更新が行われても直近合意時点は更新されず、あくまで「最後に関係者が賃料額を合意した時点」まで遡って起算点を特定することになります。
法定更新と直近合意時点
事案の概要と当事者の主張
令和3年に締結された賃貸借契約（賃料23万8,000円）が、令和5年7月に「法定更新」されました。
その後、オーナー側が増額を請求した際、賃借人は法定更新された「令和5年の更新時が直近合意時点であり、そこから短期間で事情は変わっていない」と主張しました。
直近合意時点に対する裁判所の判断
裁判所は最高裁判例を引用し、法定更新は従前の賃料が維持されたに過ぎず、現実の合意ではないと断じました。
結果、契約締結時の「令和3年7月23日」を直近合意時点と認定。鑑定評価に基づき、月額26万円への増額が認められました。
３ 所有権移転時の確認通知
物件の譲渡に伴い、新旧オーナーと賃借人の間で「現在の賃料が〇〇円であることを確認する」といった通知や承継合意が交わされることがあります。
しかし、これが単なる「既存契約内容の確認」に留まる場合、裁判所は新たな賃料合意（起算点の更新）とは認めません。
新たな賃料額について具体的な交渉が行われ、双方がその額を妥当と認めた形跡がない限り、直近合意時点は旧オーナー時代まで遡ることになります。
オーナーチェンジ（地位承継）と直近合意時点
事案の概要と当事者の主張
平成21年の契約後、平成27年にオーナーが交代し、新オーナー（原告）が「賃料40万円であることを確認する」旨の通知を送付しました。
原告は平成21年を、賃借人は平成27年を直近合意時点と主張して争われました。
直近合意時点に対する裁判所の判断
裁判所は、新オーナーによる通知は「単に従前の賃料を維持することを確認したに過ぎず、具体的な交渉や協議を経ていない」として、新たな合意を否定。契約当初の「平成21年11月7日」を直近合意時点と認定しました。
なお、本件ではガスオーブンの故障やトイレの不具合（漏水等）といった修繕義務違反が考慮され、鑑定額（52万1,000円）から2%の減価が行われ、最終的な支払賃料は50万9,910円（令和4年3月〜）等と認定されました。
賃貸人地位承継時の「同一条件での承継」通知と直近合意時点
事案の概要と当事者の主張
建物を購入した新オーナー（原告）が、借主（被告）に対して賃料の増額を請求した事案です。
原告は「前オーナーと被告が最初に契約した日（平成20年7月1日）」を直近合意時点と主張しました。
被告は「新オーナーが建物を取得した際、『これまでと同一の条件で貸主となります』と通知してきて、被告がそのまま支払いを続けた日（平成30年12月）」であると主張しました。
直近合意時点に対する裁判所の判断
裁判所は、新オーナーからの通知は、単に所有権が移転したことに伴い、従前と同じ条件で立場を引き継ぐことを知らせたものにすぎないと指摘しました。
賃料額について現実の合意があったとはいえないとして、最初に契約した日を直近合意時点と判断しました。
第３ 原則を裁判例で読む――場面ごとの判断の分かれ目
直近合意時点が争われた裁判例を具体的にご紹介いたします。
１ 過去の確定判決による賃料決定の影響
事案の概要と当事者の主張
平成29年に提起された前回の賃料増額請求訴訟において、令和元年に「平成29年5月1日以降の賃料を46万4,000円とする」旨の判決が確定していました。
今回、オーナー側がさらなる増額（月額66万円）を求めた事例です。
直近合意時点に対する裁判所の判断
前回の裁判で判決により賃料が確定した場合、その判決で定められた賃料適用の始点である「平成29年5月1日」を直近合意時点と同視すべきと判断されました。
鑑定の結果、月額51万4,000円（税別）への増額が相当と認められました。
２ 更新時の契約書作成と合意の認定
事案の概要と当事者の主張
倉庫として使われている駐車場のオーナー（原告）が、借主（被告）に対して賃料の増額を請求した事案です。
原告は「最初に契約を結んだ日（平成22年4月6日）」が直近合意時点であると主張したのに対し、被告は「最近の更新の際に、仲介業者を通じて交渉した上で新しい契約書を結んだ日（令和2年4月1日）」であると主張しました。
直近合意時点に対する裁判所の判断
裁判所は、更新の際に仲介業者が事前に新しい賃料額（従前と同額）を通知しており、その上で双方が契約書を締結していることから、「賃料を据え置く（変更しない）」という現実の合意があったと認定し、新しい契約書を結んだ日を直近合意時点と判断しました。
鑑定により、月額26万3,000円（税別）への増額が認められました。
事案の概要と当事者の主張
美容室等として使用されている建物のオーナー（原告）が、借主（被告）に対して賃料の増額を請求した事案です。
直近合意時点について、原告は「古い更新日（平成27年12月10日）」を主張し、被告は「最近の更新日（令和元年12月10日など）」を主張しました。
最近の更新の際には、双方の代理人弁護士を通じて賃料増額の交渉が行われていましたが、最終的に金額を変更せずに更新されていました。
直近合意時点に対する裁判所の判断
裁判所は、代理人弁護士間で継続的な増額交渉が行われており、別件の訴訟なども絡む総合的な判断の結果として「賃料を変更しないという合意」に至ったと評価しました。
実質的な交渉が行われていたことから、単なる自動更新ではなく現実の合意があったとして、最近の更新日を直近合意時点と判断しました。
３ 複数回の減額を経ての増額請求
事案の概要と当事者の主張
平成10年の契約以来、営業不振等を理由に計5回の減額合意が行われてきました。
オーナーは、「その後、借主の業績が大きく回復し、土地の評価額も上昇しているため、現在の賃料は不当に安すぎる」と主張し、増額を求めました。
これに対し、借主は「最後に賃料を合意した日（直近合意時点）から増額請求までの期間は約3年と短く、その間の経済変動はわずかであるから、増額は認められない」と反論し、対立しました。
直近合意時点に対する裁判所の判断
裁判所は、過去の減額が合意に基づくものである以上、それを「不本意であった」と遡って論じるのは妥当ではないとし、最後になされた減額合意時点である「平成30年8月1日」を直近合意時点としてベースラインをリセットしました。
結果、現行賃料約1,956万円に対し、月額支払賃料2,075万5,000円（税別）への増額が確認されました。
４ ステップアップ賃料と合意時点
事案の概要と当事者の主張
診療所のオーナー（原告）が、借主（被告）に対して賃料の増額を請求した事案です。
過去の覚書で「賃料を月額約305万円に改定するが、最初の1年目は約272万円、2年目は約283万円…と段階的に増額する」と定めていました。
原告は「覚書を結んだ日（平成29年9月1日）」が直近合意時点だと主張し、被告は「段階的増額が終わり、最終的な約305万円になった日（令和2年9月1日）」だと主張しました。
直近合意時点に対する裁判所の判断
裁判所は、覚書の構造や交渉の経緯から、双方はまず「適正な賃料は月額約305万円である」と合意した上で、借主への影響を和らげるために一時的に賃料を減額する対応をとったものだと解釈し、ステップアップ期間中の低額賃料は合意の起算点を生まないと判断しました。
そのため、段階的増額が終わった日ではなく、覚書を結んだ日を直近合意時点と判断しました。
この起算点に基づき、本件価格時点の相当賃料を月額350万620円（税別）と認定しました。
５ サブリース契約における合意の維持
事案の概要と当事者の主張
サブリース業者（借主）が、建物のオーナー（貸主）に対して賃料の減額を請求した事案です。
貸主は、「当初の事業計画で空室保証や増額予定を示されており、今さら減額を請求するのは不公平だ」と拒否しましたが、借主は周辺相場の下落や利益悪化を理由に減額を求めました。
直近合意時点に対する裁判所の判断
裁判所は、賃料減額請求権は「強行法規」であり特約でも排除できないため、請求自体は許されると判断しました。
算定にあたってはサブリースの特殊性を考慮し、「直近合意時点の借上料率（本件では91.6％）」を現在の転貸賃料に掛け合わせる方法を採用。この料率は合意の基礎となった賃料相場との関係を示す合理的な指標であるとして、賃料減額を認めました。
第４ 裁判例から学ぶトラブルを避けるための実務ポイント
ここまでご紹介した裁判例を振り返ると、賃料増減額をめぐるトラブルの多くは、契約締結時や更新時の「ちょっとした対応の違い」が、後になって大きな差を生んでいることが分かります。
以下では、裁判例から浮かび上がる実務上の教訓を、貸主・借主それぞれの立場から整理します。
１ 「何もしない更新」は起算点をリセットしない
法定更新や、新オーナーからの「従来どおりの条件で引き継ぎます」という通知は、「現実の合意」とは認められません。
更新時に賃料額を変えない場合でも、「現在の賃料が相当であることを双方が確認した」旨を更新契約書に明記することで、直近合意時点を更新することができます。
２ 「一時的な措置」は必ず書面に残す
コロナ禍での一時的な減額など、暫定的な対応をとる場合は、「あくまで○か月間の特例措置であり、恒久的な賃料改定ではない」と書面に明記しておくことが有効策です。
そうした記載がなければ、暫定的な金額が「合意した賃料」と見なされるリスクがあります。
３ 増額請求の前に建物の状態を確認する
建物に修繕が必要な箇所がある状態で増額請求を行うと、借主から賃料減額の反論を受けるリスクがあります。
増額請求を検討する前に、未対応の不具合がないかを確認し、修繕義務を先に果たしておくことが重要です。
４ ステップアップ賃料の設計
段階的に賃料が上がっていく「ステップアップ賃料」を設定した場合、直近合意時点は最終的な金額に達した日ではなく、原則としてその合意（覚書等）を締結した日となります。
対策：ステップアップ期間が長くなるほど、最終金額が実際の市場相場と乖離するリスクがあります。将来の増額請求を視野に入れるなら、合意日から次の改定までのスパンを意識した契約設計が必要です。
５ 「合意の質」が勝敗を分ける
裁判所が着目するのは契約書の有無ではなく、そこに現実の協議・合意があったかどうかという実態です。
金額を変えなかったとしても、なぜその金額なのかを双方が話し合い、その記録を残すことが将来のトラブル予防において最も有効な手段です。
第５ よくあるご質問
-
賃料の増額・減額を請求する際、「直近合意時点」が重要になるのはなぜですか？
-
賃料の変更（増減額）が認められるには、前回の合意時から現在までの間に、土地の価格や税金、経済事情などが変動し、現在の賃料が「不相当」になったことを証明しなければなりません。
「直近合意時点」は、その経済変動を比較するための「スタートライン（起算点）」となるため、この日がいつに設定されるかによって、考慮される変動幅や賃料の鑑定結果が劇的に変わるためです。
-
契約満了時に特に手続きを行わず「法定更新」されました。この更新日は新たな「直近合意時点」になりますか？
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なりません。
裁判実務上、法定更新は「従前の賃料がそのまま維持されたに過ぎない」と判断され、当事者間での「現実の合意」があったとはみなされません。
そのため、直近合意時点は法定更新の日ではなく、「最後に関係者が賃料額について現実に合意した時点」まで遡って計算されることになります。
-
コロナ禍などで「一時的に賃料を減額」して更新した場合、その減額した日が新しい基準（直近合意時点）になってしまうのでしょうか？
-
原則としてなりません。
裁判例では、数ヶ月間限定などの「一時的な特例措置」にすぎない場合、その後の継続的な賃料について具体的な協議を行ったとは認められず、直近合意時点とはみなされない傾向にあります。ただし、後々のトラブルを防ぐためにも、合意時に「あくまで一時的な特例措置であり、恒久的な賃料改定ではない」と書面に明記しておくことが極めて重要です。
-
物件のオーナーが変わり、新オーナーから「これまでの家賃と同条件で引き継ぎます」という通知を受け取りました。これが直近合意時点になりますか？
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原則として直近合意時点にはなりません。
所有権移転に伴う単なる「既存契約内容の確認」や「同一条件での地位承継の通知」にとどまる場合、賃料額についての具体的な交渉や新たな合意があったとは評価されません。そのため、直近合意時点は旧オーナーと現実に賃料合意をした過去の時点まで遡ることになります。
-
更新時に家賃の交渉・協議を行いましたが、結局「据え置き（変更なし）」で新しい契約書を結びました。金額が変わっていなくても直近合意時点は更新されますか？
-
更新される可能性が高いです。裁判所は「金額が変わったかどうか」ではなく、「双方が現在の社会経済情勢においてその額が相当であると認識し、現実に合意したか（合意の質）」を重視します。仲介業者や弁護士を交えて交渉した結果としての「据え置き」であれば、「現実の合意」があったと認定され、その契約日が一つの基準となります。
第６ 賃料の問題（上げたい・下げたい）を弁護士に相談する
１ 弁護士に賃料の問題を相談する
賃料増減額請求は、常にこの「直近合意時点」というスタートラインの引き合いから始まります。
戦略的な契約管理こそが、賃料紛争を有利に進める鍵となります。
２ 当事務所の弁護士費用
賃料・地代の増減額交渉
| 手続 | 着手金（税込） | 報酬金（税込） |
|---|---|---|
| 交渉・調停 | 33万円 ～ | 経済的利益の 11% |
| 訴訟 | 44万円 ～ | 経済的利益の 11% |
※但し、報酬金の最低額は 22万円（税込）となります。
420万円 × 11% ＝ 46万2,000円（税込）
交渉・訴訟の費用（目安）
| 経済的利益 | 着手金 | 報酬金 |
|---|---|---|
| 300万円 以下 | 最低33万円 | 17.6% |
| 300万円超 ～ 3000万円 以下 |
5.5% ＋ 9.9万円 （最低33万円） |
11% ＋ 19.8万円 |
| 3000万円超 ～ 3億円 以下 | 3.3% ＋ 75.9万円 | 6.6% ＋ 151.8万円 |
| 3億円 超 | 2.2% ＋ 405.9万円 | 4.4% ＋ 811.8万円 |
※報酬金の最低額は 11万円（税込）となります。
※総額の下限は、交渉44万円～、法的手続66万円～、となります。
３ ご不安な方へ｜よくいただくご質問
-
まだ大きなトラブルになっていません。「ちょっと怖い・おかしい」程度の不安や違和感でも相談してよいですか？
-
もちろんです。
不動産トラブルは、初期対応が非常に重要です。
契約内容の確認や、相手方への最初の通知（内容証明郵便など）を法的に正しく行うことで、被害の拡大を防ぎ、有利に交渉を進められる可能性が高まります。
「不安」・「違和感」の段階でご相談いただくのがベストタイミングです。
-
相談料はいくらかかりますか？
-
初回相談料として、1時間以内：1万1,000円を頂いております。
以降、30分以内の延長ごとに5,500円を頂いております。
-
弁護士費用規定を見ても、よく分かりません。
-
ご安心ください。
ご相談の際に、事案の内容をうかがった上で、着手金や報酬金について明確なお見積もりをご提示します。
ご納得いただいてから契約となりますので、予測不能な費用が出る心配はありません。
-
相談方法を教えてください。
-
以下のいずれかの方法でご相談を承っております。
- オンライン相談（Google Meetなどを利用します）
- ご来所による対面相談
※正確な状況をお伺いするため、恐れ入りますが、お電話やメールのみでのご相談は承っておりません。
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弁護士紹介
- 1981年生まれ
- 1997年文京区立第十中学校卒業
- 2000年私立巣鴨高校卒業
- 2006年東京大学教育学部卒業
- 2008年東京都立大学法科大学院卒業
- 2009年弁護士登録
- 2024年文の風東京法律事務所を開設
- 1985年生まれ
- 2004年神奈川県立横浜翠嵐高校卒業
- 2009年一橋大学法学部卒業
- 2011年東京都立法科大学院卒業
- 2012年弁護士登録
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ご依頼
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問題解決へ
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終了
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