所有している物件の家賃を上げたい、あるいは借りている店舗やオフィスの家賃を下げたいと考えたとき、まず知っておくべきなのが「新規賃料」と「継続賃料」の違いです。

実は、周辺の家賃相場が上がっているからといって、そのまま今の入居者に相場価格への値上げを請求できるわけではありません。
そこには、不動産鑑定上の明確なルールとハードルが存在します。

そもそも、賃料の増額・減額を請求する権利は、借地借家法第32条（借賃増減請求権）という法律上の制度として認められています。
しかし、その「適正な賃料」がいくらなのかを判断する際に、新規賃料と継続賃料の区別が極めて重要になるのです。

本記事では、賃料増減額請求において重要となる「新規賃料」と「継続賃料」の算定方法の違いや、なぜ相場通りの交渉が難しいのかについて、弁護士が具体例を交えて分かりやすく解説します。

第１　新規賃料と継続賃料の基本的な違い

まずは、両者の根本的な性質の違いを押さえておきましょう。

新規賃料（正常賃料） とは、新たな賃貸借契約において成立するであろう、客観的な市場価値に基づく適正な賃料のことです。

継続賃料 とは、すでに賃貸借契約を結んでいる「特定の当事者間」において、契約を更新・継続する際に成立するであろう適正な賃料のことです。

このように、新規賃料が「現在の相場」をゼロベースで見るのに対し、継続賃料は「過去の経緯と当事者間の公平性」を重視するという決定的な違いがあります。

第２　　新規賃料と継続賃料の算定方法の違い

不動産鑑定評価基準においても、適用する手法に明確な差異が設けられています。ここでは、各手法が「何を基準に家賃を決めるのか」という本質をつかんでいただければ十分です。

⑴ 新規賃料における3つの算定手法

新規賃料の算定では、過去の契約経緯に縛られず、以下のアプローチから適正な賃料をダイレクトに導き出します。

• 積算法 ＝ 不動産そのものの価値から家賃を逆算する方法
  対象不動産の価格（基礎価格）に、投資として期待される利回りを掛け、そこに管理費や税金などの必要経費を加算して賃料を求めます。
  
• 賃貸事例比較法 ＝ 周辺の実際の取引事例と比べる方法
  市場から新規の賃貸借事例を多数集め、対象物件との条件の違いを調整しながら適正な賃料を導きます。
  
• 収益分析法 ＝ その不動産が生み出す収益から家賃を決める方法
  主に店舗やホテルなどの事業用不動産で使われます。その不動産を利用した事業が生み出す収益を分析し、不動産に帰属する部分から賃料を求めます。

⑵ 継続賃料特有の算定手法（新規賃料では適用されないもの）

一方で、継続賃料の算定には以下の手法が用いられます。これらは「既存の契約や合意が存在すること」を前提としているため、新規賃料には用いられません。

• 差額配分法 ＝ 現在の相場と今の家賃との差額を、貸主・借主で分け合う方法
  現在の適正な新規賃料と、実際に支払われている家賃との間に生じた差額について、契約経緯などを踏まえて貸主と借主に公平に配分し、今の家賃に上乗せ（または減額）して求めます。
• スライド法 ＝ 物価や地価の変動率をもとに、今の家賃を修正する方法
  過去に家賃を合意した時点からの経済情勢の変化を反映する「変動率」を用いて、現在の適正な水準に修正します。
• 利回り法 ＝ 不動産価格の変動を、過去の利回りを使って家賃に反映する方法
  現在の不動産価格（基礎価格）に、過去の合意時の利回り等を踏まえた「継続賃料利回り」を掛けて求めます。
• 賃貸事例比較法（改定事例） ＝ 周辺の「家賃改定事例」と比べる方法
  新規の賃貸事例ではなく、既に入居中のテナントの家賃が改定（更新）された事例を中心に集め、継続賃料固有の事情を比較して求めます。

第３　具体例で見る算定のイメージ

より分かりやすくイメージしていただくため、マンションの賃貸借を想定した架空の事例を設定します。

【物件の状況：築10年のマンション（隣り合う全く同じ間取りの2部屋）】

101号室（継続賃料のケース）： Aさんが5年前から「月額10万円」で借りている。今回更新時期を迎えたが、その間に周辺の地価等が上昇している。

102号室（新規賃料のケース）： 最近空室になり、今日から新たにBさんが入居しようとしている。現在の周辺相場は「月額12万円」に値上がりしている。

新規賃料（102号室のBさん）のアプローチ

現在の市場において、全く新しい関係の貸主と借主が自由意思で合意する客観的な相場価格がベースとなります。過去のしがらみがないため、現在の市場価値に即した適正家賃（相場である12万円）を算出することが目標となります。

継続賃料（101号室のAさん）のアプローチ

周辺相場が12万円に上がったからといって、いきなり10万円から12万円に値上げすることは当事者間の公平性を欠く可能性があります。そのため、「5年前に10万円で合意した」という事実（直近合意時点）を出発点とし、そこからの事情の推移を総合的に勘案して改定後の家賃を算出します。

第４　【弁護士の視点】なぜ相場通りに値上げ・値下げできないのか？

実務上、多くの方が「相場が12万円なら、今の家賃も12万円にできるはずだ」と誤解されています。
しかし、実際の裁判や調停では、前述した継続賃料の「差額配分法」の考え方が強く影響します。

たとえば、現在の支払賃料（10万円）と新規相場賃料（12万円）の間に2万円の差額が生じている場合、この差額を貸主と借主でどう分け合うかが焦点になります。
実務においては、この差額の2分の1程度を上乗せする「2分法」が一つの目安として意識されることがあり、この考え方に従えば「11万円」程度が妥当な継続賃料と判断されることになります。

ただし、この「2分の1」はあくまで目安の一つにすぎません。
実際には、契約の経緯、賃貸借の目的、当事者双方の事情など様々な要素が総合的に考慮され、配分割合は個別のケースごとに異なります。

つまり、家賃の増額・減額交渉においては「直近合意時点（最後に家賃を取り決めた時）から、どのような事情変更があったのか」を論理的に主張・立証することが極めて重要なのです。

借主の方が知っておくべき重要なルール

なお、借主の方にぜひ知っておいていただきたいのが、借地借家法第32条第2項の規定です。
貸主から賃料の増額を請求された場合でも、裁判等で最終的な賃料額が確定するまでの間は、借主が「相当と認める額」を支払っていれば足りるとされています。

つまり、貸主から突然大幅な値上げを通告されたとしても、それにすぐ応じなければならないわけではありません。

従前の賃料を支払い続けながら、適正な賃料額について交渉や法的手続きを進めることが可能です（ただし、後に裁判等で確定した賃料額との差額がある場合は、年1割の利息を付けて支払う必要がある点にはご注意ください）。

第５　まとめ：適切な賃料交渉のために

新規賃料は「現在の市場において新たに貸し出すならいくらか」というゼロベースの市場価値です。
一方、継続賃料は「過去の合意をベースに、現在の両者にとって公平な賃料はいくらか」という、特定の関係性を調整するアプローチをとります。

賃料を増額（または減額）したい！という場合には、新規賃料ではなく、継続賃料の算定方法やその制約・限界を念頭に置いて交渉を進める必要があります。

貸主の方へ： 相場の上昇は賃料増額の根拠になり得ますが、継続賃料の理論に基づいた適正な主張の組み立てが不可欠です。鑑定理論や裁判例を踏まえた戦略的な交渉を行うことで、合理的な賃料増額の実現が期待できます。

借主の方へ： 貸主からの値上げ要求に対しては、現在の賃料が決まった経緯からの変動を精査し、法的な根拠を持って対抗することが可能です。前述のとおり、増額請求を受けてもすぐに応じる必要はなく、適正額が確定するまでは相当と認める額の支払いで足ります。

第６　よくいただくご質問

第７　賃料増額（減額）を弁護士に法律相談する

１　不動産問題に特化した専門家

２　当事務所の弁護士費用