賃貸人である不動産会社が、賃借人である石油元売会社に対し、新宿区のビルの一部にある給油所の賃料を、令和4年4月分から月額約188万円（消費税別）に増額することの確認を求めた事案です。

この物件は、もともと当初の賃貸人が賃借人の完全子会社であった経緯から賃料が低く設定されていました。賃貸人は、現在の賃料が新規賃料の約46.9％にとどまる「借り得状態」だと主張しています。もっとも、この親子会社関係は平成24年に解消されており、現在の賃貸人は、その後に信託受益権を購入して賃貸人たる地位を承継した第三者です。

直近合意時点は令和2年4月1日です。前の紛争を経て令和2年3月3日に調停が成立し、同年4月分から月額約149万円とすることが確認されたものです。

賃貸人は、賃借人が相場よりはるかに安く借りている 「借り得状態」 を解消すべきであると主張し、新規賃料に近づける鑑定を提出しました。

これに対し、賃借人は、直近合意以降の経済事情の変動、例えば地価の下落傾向などに照らせば、増額すべき事情はないと争いました。

本件では裁判所鑑定は実施されず、賃貸人・賃借人双方が提出した私的鑑定のみが判断材料となっています。

裁判所は、最高裁平成20年2月29日判決を引用し、賃料増減額請求の当否や相当賃料額は、直近合意賃料を基にして、その合意時から増減請求時までの経済事情の変動等を総合的に考慮して判断すべきであるとしたうえで、 借地借家法32条1項は、単に現行賃料を市場賃料に近づけるものではない と明言しました。

そのうえで、本件の低廉な水準と新規賃料との乖離は、 直近合意の時点で当事者双方が認識したうえで合意していた ものであり、その後に乖離の基礎となった事情に変化が生じたとは認められないから、契約自由・私的自治の原則が及び、基本的に継続賃料の変動の対象にはならないと判断しています。

賃貸人は「そもそも直近合意賃料が適正でなかった」とも主張しましたが、裁判所は、賃貸人が不動産投資の知見を有し、賃料が低廉であることも改定条項の存在も前提として受益権を取得した以上、 その後の増額交渉が容易でないことは当然に認識可能であった と指摘し、これを排斥しました。

さらに裁判所は、本件建物が給油所であることに触れ、給油所とオフィスの賃料水準は必ずしも同水準ではないとして、賃貸人が根拠とするオフィスビル基準の新規賃料との比較そのものにも疑問を示しています。

裁判所は、賃貸人側鑑定のうち差額配分法・利回り法による試算は採用せず、スライド法による試算のみを基本的に相当と認めました。

もっとも、変動率の起点についても修正を加えています。直近合意賃料の適用開始日は令和2年4月1日ですが、同月は緊急事態宣言の発出により各指標が比較的大きく低下していたことから、 調停成立日である令和2年3月を起点として変動率を算定するのが相当 と判断し、自ら再計算して月額156万6000円を導きました。

そのうえで、この額と賃借人側鑑定の適正賃料額（150万3000円）を50％ずつ考慮して、相当賃料額を算定しています。

なお、賃借人側鑑定がスライド法の変動率にビルの公租公課納付額を用いた点について、賃貸人は「負担調整制度があり実際の地価とずれる」と批判しましたが、裁判所は、本件では公租公課の変動率（105.1％）が地価公示価格等（94.8〜100％）より高く、 これを採ることはむしろ賃借人にとって謙抑的である として、批判を退けました。

裁判所は、賃貸人が求めた新規賃料水準への引き直しは認めず、直近合意以降の経済情勢の変化を反映した範囲で、 月額153万5000円（消費税別）への増額 を認めました。増額率は約2.6％です。

注目されるのは、裁判所が「差は2.6％にとどまるが、契約上の賃料見直し期間とされた2年が経過していることも踏まえると賃料は不相当となった」と述べている点です。 増額幅が数％程度であっても「不相当」性は肯定され得る ことが示されています。

他方、月額188万5000円を求めた請求は大部分が棄却され、訴訟費用も10分の9を賃貸人が負担しています。

賃貸人である建設会社が、ビル6階の居室約69㎡を借りる賃借人個人に対し、賃料の増額確認等を求めた事案です。

賃貸人は、令和5年6月14日、同年7月1日以降の賃料を月額13万円から月額15万円に増額する旨を通知し、その後の訴訟では、私的鑑定の結果と同額である月額15万1500円の確認と、借地借家法32条2項に基づく差額および年1割の利息の支払を求めました。

直近合意時点は、平成25年の契約更新時です。このとき、室内の異音・振動を考慮して賃料を5000円減額し、月額13万円とする合意がされていました。

賃貸人は、賃貸物件全般の賃料上昇、国内経済の上昇基調、近傍同種賃料との乖離、設備更新による居住性の向上などを増額理由に挙げました。

これに対し、賃借人は、固定資産税は増えていないこと、賃貸人の挙げる平均賃料は新築物件を含んでおり比較対象として不適切であること、建物には用途変更や増築の建築確認を経ていないことによる建築基準法違反（避難経路の不備、容積率超過など）があり安全性が低下していること、さらに賃料算定の前提となる床面積は契約書記載の63.20㎡であるべきことなどを主張しました。

裁判所は、本件建物の固定資産税等は直近合意時点から むしろ漸減していた ことを認めました。

そのうえで、鑑定がスライド法で用いた変動率（1.124）について、別途認定した東京都区部の分譲マンション平均賃料の上昇（平成25年比で約1.244倍）や実質GDPの上昇（約1.047倍）と大幅な乖離がなく、検討の対象とした指標にも多角性が認められるとして、 鑑定の合理性を肯定 しました。

本件で裁判所は、自ら相当賃料額を算出したのではなく、鑑定が直近合意時点から増額請求時までの経済事情の変動と近傍同種賃料の状況を適正に考慮しているかを検証する形で結論に至っています。

裁判所は、賃料増減額請求の制度が事情変更による不公平の是正を趣旨とし、一方当事者の意思表示に特別の拘束力を認めるものであることから、 直近合意時から変更がなく、当事者が知らなかったにすぎない事情 は、特段の事情がない限り、借地借家法32条1項の「その他の経済事情の変動」には当たらず、増額を妨げる事情にもならないと判断しました。

そして本件では、賃借人が賃借にあたり災害発生時の安全性や容積率等の規制に具体的な関心を有していたことはうかがわれないとして、 「特段の事情」を否定 しています。裏を返せば、契約時にそうした点に関心を示していた事情があれば、結論が変わる余地があるということです。

なお裁判所は、法令違反の存否そのものは 「その存否を判断するまでもなく」 増額請求の当否を左右しないとしており、違法建築であると認定したわけではありません。

もっとも、違法の可能性は鑑定上の減価要因としては考慮されています。具体的には、差額配分法の比準賃料の査定にあたり、不特定多数が出入りする事務所ビル内にあること、旧耐震基準の建物であること、法令違反の可能性があることを踏まえて 5％の減価 が施され、加えて建付減価に取壊費用相当分が織り込まれました。

賃借人の「経年劣化」の主張については、居住性に影響を及ぼす設備が増額請求の直前に更新されていることから、 増額請求の妨げとなるような経年劣化は認められない とされました。設備更新は、増額を積極的に基礎づけるというより、賃借人の減価主張を封じる事情として働いています。

室内の異音・振動については、直近合意時点に存在し、かつ賃料の合意において考慮済みの事情であるとして、増額の妨げにならないとされました。

また、賃借人が「米ドル換算での国内総生産は減少している」と主張した点について、裁判所は 他国通貨を基準とした評価は国内の経済情勢の変動と必ずしも連動しない として、32条1項の「その他の経済事情の変動」として適切でないと判断しています。

裁判所は鑑定どおり、 月額15万1500円への増額 を認め、請求は全部認容されました。

あわせて、借地借家法32条2項に基づき、令和5年7月分から口頭弁論終結時までの差額31万4617円と、各月の差額に対する年1割の利息の支払も命じられています。

賃貸人である不動産会社が、倉庫として土地建物を借りる賃借人（運送業の持株会社）に対し、賃料を月額390万円（消費税別）から月額約469万円（消費税別）に増額することの確認等を求めた事案です。

直近合意時点は平成21年3月1日であり、賃貸人は、契約から十数年が経過する中で、近傍の賃料相場が大きく上昇したにもかかわらず、賃料が据え置かれてきたと主張しました。なお、現在の賃貸人は平成31年に本件物件を購入して賃貸人たる地位を承継した会社です。

調停が不成立に終わった後に提訴され、訴訟では、賃貸人・賃借人双方の私的鑑定に加えて、裁判所が選任した中立の鑑定人による鑑定が実施されています。

裁判所は、直近合意時点から増額請求時までの間に、消費者物価指数（CPI）が3.4％、企業向けサービス価格指数（CSPI）の「不動産賃貸・倉庫賃貸」が9.1％、市街地価格指数（埼玉県・工業地）が11.9％、基準地価格が14.2％上昇していたことなどを重視しました。

その結果、 賃料増額事由が存在する と判断しています。

特に注目されるのは、 倉庫賃貸に関するCSPIが、一般物価指数（CPI）より大きく上昇していた点 です。裁判所は一般的な物価だけではなく、 当該用途に対応した賃料関連指数も重視していることがうかがえます。

裁判所は、中立の鑑定人による鑑定を採用し、 3つの鑑定手法を組み合わせて算定された 月額399万円（消費税別） を相当賃料と認定しました。従前賃料390万円（消費税別）からの増額率は約2.3％にとどまります。

これにより、税込では月額438万9000円となり、月額約469万円を求めた増額請求は一部認容にとどまりました。訴訟費用も10分の9を賃貸人が負担しています。あわせて、借地借家法32条2項に基づき、差額128万7000円と年1割の利息の支払が命じられました。

この鑑定では、建物に存在した雨漏り、トイレの不具合、水道水の白濁、天井板の剥がれといった問題も検討され、 早急に修繕が必要な箇所が長く放置され、賃貸人による管理の状態は劣る と評価されました。これは比準賃料の減価要因として反映されただけでなく、 差額配分法における賃貸人への配分率が、通常の2分の1ではなく40％に引き下げられる 形でも反映されています。

賃貸人は、裁判所鑑定に対し、比較事例の規模が小さすぎること、建物品等の補正と格差修正で二重に減価していること、20％の減価率やスライド法の20％補正に根拠がないこと、配分率40％が不合理であることなど、多岐にわたる批判を行いました。

しかし裁判所は、二重減価の主張について、建物品等の補正は「不具合のない状態を前提とした事例との品等差」、格差修正は「現に存在する雨漏り等の個別要因による減価」であって 性質の異なるものだ と整理し、これを排斥しました。

その他の批判についても、 賃料の査定には多くの裁量的な要素が働くことは避けられず、裁判所が選任した中立の鑑定人が採用した数値等は、明らかに裁量の範囲を逸脱するものでない限り尊重すべき であるとして、いずれも採用されませんでした。

また、賃貸人が「雨漏りは修繕済みで、その後は発生していない」と反論した点についても、裁判所は、 鑑定はあくまで価格時点（増額請求時）の状態を評価するものであるから、その後の事情は鑑定の合理性を左右しない として排斥しています。基準時のルールは、賃借人だけでなく賃貸人にも同じように働くことが分かります。

賃貸人である建物所有会社が、スーパーマーケット等をチェーン展開するグループの持株会社（賃借人）に対し、店舗建物の賃料増額の確認等を求めた事案です。

本件では、平成10年の契約開始以降、賃借人の営業不振や赤字経営などを理由として、5回にわたり合意により賃料が減額されてきました。当初月額約2404万円であった賃料は、直近合意時点である平成30年8月1日には月額約1956万円（消費税別）まで下がっていました。

賃貸人は、賃借人の業績が改善していることや土地評価額の上昇を理由として、令和3年11月分以降の賃料を月額2772万円に増額する旨を通知しました。調停が不成立に終わった後、訴訟では、裁判所鑑定と同額の月額2150万円（消費税別）の確認と、差額分および借地借家法32条2項所定の年1割の利息の支払を求めています。

賃借人は増額を争うとともに、適正賃料はむしろ現行賃料より低いと主張しました。

特に、 自店舗の売上高の推移やショッピングセンターの坪効率 をスライド法の変動率に反映すべきであること、鑑定で用いられた取引事例が古いこと、駐車場部分の評価が過大であることなど、多方面から裁判所鑑定の妥当性を争いました。

さらに、裁判所鑑定が差額配分法による試算賃料のみを採用し、利回り法・スライド法による試算賃料を用いなかった点についても、直近合意時点より前の減額の経緯を過度に考慮したものであるとして争っています。

裁判所は、本件では賃借人の減額要請に応じる形で5回の賃料減額が行われてきた経緯があることから、 従前の賃料合意には、すでに店舗売上の推移が一定程度反映されている と指摘しました。

加えて、賃借人側の鑑定が用いた売上高のデータは賃借人が開示した内部資料であって客観的正確性が担保されたものか不明であること、店舗の売上高は経営努力等の影響を受ける個別性の強い数値であることも挙げています。

そのうえで、直近合意時点と価格時点との間の客観的な経済情勢の変化を反映させる手法であるスライド法において、店舗売上そのものを反映させなかったとしても、その試算が合理性・信頼性を欠くことにはならないと判断しました。

また、賃借人が採用すべきと主張した「ショッピングセンター坪効率」の指数についても、データ提供元が定める「ショッピングセンター」の定義（キーテナントを除くテナントが10店舗以上あること等）を本件店舗が満たしていないことを理由に、これを考慮しなかったことは不合理でないとしています。

賃借人による取引事例の選定、公示地価の標準化補正、地域格差修正、駐車場部分の評価等に関する批判については、 いずれも不動産鑑定士の専門的知見に基づく合理的な判断の範囲内 であるとして、採用されませんでした。

たとえば駐車場部分について、賃借人は「4階と屋上は閉鎖されており駐車場ニーズは減少している」「同一エリアの月極駐車場の相場より高額だ」と主張しましたが、裁判所は、商業施設の駐車場は来店客の利便性のために店舗と一体的に利用されるもので、賃料収入を目的とする月極駐車場とは性格が異なること、閉鎖部分も直ちに使用可能な状態にあることを理由に、鑑定の判断に裁量の逸脱はないとしています。

他方で、裁判所は、裁判所鑑定の手法選択そのものには修正を加えました。

裁判所鑑定は、「本件の争いの本質は、直近合意時点からの3年間の事情変更ではなく、平成10年から平成30年までの5回の減額により現行賃料が不相当となったか否かにある」として、差額配分法のみが本件に適した手法であるとし、利回り法・スライド法による試算賃料を参考にとどめて鑑定評価額（月額2150万円）を決定していました。

これに対し裁判所は、直近合意時点に争いのない本件において、 直近合意時点よりも前の過去の減額の相当性を殊更に考慮するのは妥当とはいえない と述べました。

そのうえで、賃料変更合意の経緯を踏まえて差額配分法を重視すること自体は不合理ではないとしつつ、利回り法とスライド法による試算賃料も 一定の規範性は有するのであるから、全く考慮しないのは妥当ではない と判断しています。

裁判所は、裁判所鑑定の各試算賃料を前提としつつ、そのウエイト配分を自ら 差額配分法60％・利回り法20％・スライド法20％ に修正して加重平均し、月額実質賃料を2094万円と算定しました。

ここから敷金の運用益（月額18万4860円）を控除して、 月額2075万5000円（消費税別） を相当賃料として認定しています。

その結果、月額2150万円の確認を求めた賃料増額請求は一部認容にとどまりました。あわせて、令和3年11月分から令和6年11月分までの37か月分の差額として、借地借家法32条2項に基づき、4839万1649円および年1割の割合による利息の支払が命じられています。

賃貸人である不動産会社が、スポーツスクールを運営する賃借人に対し、建物賃料を月額157万5000円（消費税別）から月額約185万9000円（消費税別）へ増額することの確認等を求めた事案です。

直近合意時点は平成27年8月31日であり、その後の地価や公租公課の上昇などを理由として、令和3年8月に賃貸人が賃料増額を請求しました。調停が不成立に終わった後、訴訟に移行しています。

賃貸人は、増額の根拠として、固定資産税評価額の上昇（約3.6億円→約4.5億円）、相続税路線価の上昇（1㎡あたり130万円→163万円）、公租公課の増加、そして近傍同種の実質賃料単価との乖離を挙げました。

具体的には、近傍同種物件の平均実質賃料単価が1㎡あたり5820円であるのに対し、本件は4565円であり、不相当に低いと主張しました。

これに対し賃借人は、賃貸人が比較対象としている物件は一般的なオフィスビルであり、本件建物は中二階付きのメゾネットタイプで天井が高く、オフィス利用に適さない特殊な建物であることから、「同種物件」とはいえないと反論しました。

また、賃貸人による管理が不十分であり、台風時の浸水や地震後のエレベーター停止に十分対応しなかったこと、さらに多額の内装工事費を賃借人が負担していることなども主張しました。

裁判所は、最高裁平成20年2月29日判決を引用して判断枠組みを示したうえで、直近合意以降、土地建物価格や公租公課が上昇していること、さらに麹町・番町エリアの小型ビルの募集賃料が上昇していることなどから、 賃料増額を基礎付ける事情変更が存在する と判断しました。

そのうえで、裁判所が選任した鑑定人による鑑定を採用しています。この鑑定は、差額配分法（178万2000円）を0.5、利回り法（191万5000円）を0.1、スライド法（179万5000円）を0.4のウエイトで加重平均するものでした。

注目されるのは、当事者双方が提出した私的鑑定について、裁判所が 「中立性に疑問を差し挟む余地のあるもの」 として、いずれも採用しなかった点です。

本件では、鑑定が用いた 10％の観察減価を、賃貸人と賃借人が逆方向から攻撃 しています。

賃貸人は「築年数の経過は耐用年数に基づく減価で評価済みであり二重減価だ、賃借人側の鑑定でさえ5％だ」として過大だと主張しました。これに対し裁判所は、10％の観察減価はデザインや意匠、設備、水漏れ（跡）といった劣化を考慮したもので、耐用年数減価と重複するものではないとして排斥しています。

他方、賃借人は管理のずさんさを理由に、さらなる減価をすべきだと主張しました。裁判所は、証拠上そうした問題点があったことはうかがわれるとしつつ、 基本的には一時的な問題であって営業への支障が常時存在し続けていたわけではない として、10％を超える追加の観察減価までは認めませんでした。

同じ数値が双方から逆向きに争われ、いずれも通らなかったという結果は、裁判所鑑定の判断がいかに尊重されるかを端的に示しています。

賃借人が負担した内装工事費（螺旋階段の設置、水回りの交換など）については、 スポーツスクールという賃借人の望む事業を開始するための通常のテナント負担工事 であるとして、賃料の減額査定の理由にはならないと判断されました。

もっとも、賃貸人から現状引渡しであった1階を通常のスケルトン状態にするために賃借人が負担した工事費（38万円）については、賃貸人がその費用負担を免れていること、賃借人は退去時にスケルトン状態で明け渡す義務を負うことから、実質的に賃貸人の経済的利益になるものとして、想定賃貸期間20年で除した月額1万9000円が賃料から控除されています。

裁判所は、裁判所鑑定を採用し、月額170万3000円（消費税別）を相当賃料と認定しました。従前賃料157万5000円からの増額率は約8.1％です。

月額約185万9000円を求めた増額請求は一部認容にとどまり、訴訟費用も5分の2を賃貸人が負担しています。