立地の特徴

当事者の主張

裁判所の評価

裁判所は、本件店舗について次のように評価しました。

巨大ターミナル駅である新宿駅と一体となった建物内に所在し、 丸ノ内線新宿駅構内のコンコースと一体となっている区画にあり、 JR新宿駅西口や丸ノ内線新宿駅の各改札に近接した場所にあるという 稀少性の高い立地条件を備えており、 代替店舗を確保することは容易ではない

注目すべきは、裁判所が蕎麦店という業態と立地の結びつきを 具体的に認定している点です。裁判所が採用した鑑定では、次のような分析がされています。

鉄道乗換通路に所在するため常時人通りが多く、食事時間帯にとらわれず、 常連の顧客のみならず通行人が手軽に食事をすることができるそば飲食店の店舗としての場所的優位性を備えている

蕎麦屋は顧客単価が低く滞在時間が短いため、「終日にわたる集客力」が不可欠です。 ターミナル駅直結という立地は、まさにこの業態にとって理想的な条件であり、 裁判所もこの点を正面から認めました。

ただし、裁判所は「代替性がないとまではいえない」として、 被告店舗が主張した営業廃止を前提とする補償、すなわち10億円超の補償は採用しませんでした。 被告店舗は新宿エリア以外にも店舗展開の実績があることなどから、 営業休止補償を前提とした鑑定評価が採用されています。

立退料の構成

鑑定による立退料は、 借家権価格2億円＋補償額9,650万円＝合計2億9,650万円 と算定されました。

被告店舗が主張した12億4,100万円とは大きな開きがありますが、 「奇跡的な立地」という被告側の主張の核心部分は、 借家権価格や営業補償の算定において十分に反映された結果といえます。

立地の特徴

当事者の主張

裁判所の評価

本件で興味深いのは、被告会社が全国に2,167店舗を展開する大手チェーンであるにもかかわらず、 裁判所が立地の非代替性を認めた点です。

裁判所は、被告会社の使用の必要性について、正当事由の判断では 「重視すべき事情ということはできない」としながらも、 立退料の算定段階では、次のように述べています。

近隣地域においては供給が少なく、同等の代替店舗の確保が困難であることは推察される。 この点は修正することが相当である。

なお、原告個人が安価に建物を取得した経緯について、裁判所は、 耐震強度不足等を認識しつつ本件建物を購入しており、その点も購入価格において考慮済みであるか、 考慮することができたと評価しています。

そのうえで、被告会社の経済的損失はできる限り補填されるべきと判断しています。 この点は、いわゆる「立退き目的での建物取得」に対する 裁判所の姿勢を示すものとして注目されます。

立退料の構成

鑑定では、借家権価格1億1,900万円＋営業補償等7,786万円＝約1億9,700万円と算定されました。 しかし、裁判所は代替店舗の確保困難性を考慮して約752万円を加算し、 最終的な立退料を2億円と認定しました。

立地の特徴

当事者の主張

裁判所の評価

裁判所は、被告側の使用の必要性について次のように述べました。

飲食店の経営において、立地は極めて重要であることからすれば、 被告が本件貸室を使用する必要性は相当高い

一方で、代替店舗の確保については、 「困難であるとしても不可能とまではいえない」としています。

耐震性の問題については、被告側の主張、すなわち違法増築や修繕懈怠が原因であるとの主張を検討した上でも、 被告側の耐震診断結果においてもIs値が判定基準を下回っていることから、 建物の危険性は否定できないとしました。

立退料の算定における「得意先喪失補償」

この事案で注目すべきは、立退料の算定において 「得意先喪失補償」が大きなウエイトを占めた点です。

調停意見書に基づく算定では、得意先喪失補償額は 約737万円と計算されました。 これは、移転後の売上が30％減少し、回復に3年を要するとの前提に基づくものです。

立退料全体の約3,000万円のうち、営業補償、すなわち得意先喪失を含む補償が 約1,199万円を占めており、立地に紐づく顧客基盤の喪失が金額に大きく反映されています。

なお、被告側が主張した口コミ評価について、裁判所は、同一の店名で経営を続ける限り、 移転しても直ちに消滅するものとは解されないとして、完全な非代替性は否定しました。

また、被告側が主張した借家権価格の別途加算についても、 実際に生じる損失以上の利得を得させることになり相当でないとして認めていません。

立地の特徴

当事者の主張

裁判所の評価

裁判所は、被告側の使用の必要性について、次のように認定しました。

本件居酒屋には、背後地の官公庁街やオフィス街に勤務する相当数の顧客、常連等が存在することが認められる。 被告には、上記背後地の特徴を含め、本件建物が所在する飲食店、娯楽施設を中心とした繁華な商業地域において 本件居酒屋の営業を継続する利点がある

もっとも、裁判所は、本件貸室でなければ営業することが困難な代替性の乏しい特殊な居酒屋であるとまでは認め難い ともしており、居酒屋という業態自体の移転可能性は認めています。

被告側が主張した売上金額の推定方法、すなわち標準原価率による逆算については、 本件居酒屋の原価率が標準と同程度であることは明らかではないとして退けました。

また、得意先損失を10年分とする主張についても、 損失補償取扱要領に依拠した鑑定の算定方法と異なる方法を採るべき事情はないとして認めませんでした。

立退料の算定

本件で特徴的なのは、原告会社が当初5,500万円の立退料を提示していたにもかかわらず、 最終的には3,058万円で決着した点です。

裁判所は、当初の提案は建物を高額で転売することを前提としていたものであり、 立退料算定の基準とはならないとしています。

その上で、立退料の算定においては、 隣接地との併合による増分価格508万円を加算するという判断もされました。

賃貸人が隣接地も所有しており、本件土地と併合して利用することで建物の容積率が増加するという利益の一部を、 借家人にも配分すべきとしたのです。

立地の特徴

当事者の主張

裁判所の評価

裁判所は、代替店舗の確保について次のように述べています。

商店街の一角に所在する店舗であって駐車場がなく、飲酒する者も多いことなどから、 顧客の大半は本件建物から徒歩圏内に居住する者である。 そうすると、本件建物の最寄り駅の南側に所在する建物で本件建物と同程度の広さの店舗に移転するのでなければ、 集客引いては被告の収益に影響が出ると考えられる

ここで裁判所が注目したのは、地域密着型飲食店の 「商圏の狭さ」がかえって場所的利益の根拠になる という点です。

駅前の大型店であれば広域から集客できますが、住宅街の焼肉店は文字通り「ご近所さん」が客です。 移転すれば、この顧客基盤がほぼそのまま失われます。

コロナ禍による時短営業についても、証拠に基づき一時的なものと認定し、 被告側の使用の必要性の評価を左右するものではないとしています。

立退料の算定

裁判所は、差額賃料約1,225万円、移転費用約154万円、引越費用約61万円、 内装費用約1,938万円の合計約3,378万円を算出しました。

その上で、建物の倒壊危険性が高いこと等を考慮して、 約8割の2,702万円が認定されました。

原告会社が主張した4割、約824万円ではなく、被告側の主張に近い水準となっています。

なお、被告側は「営業権補償」として借家権価格1,550万円を別途主張しましたが、 裁判所は「借家権価格は移転による営業損失を表す金額とはいい難い」として認めませんでした。

立地の特徴

当事者の主張

裁判所の評価と立退料

裁判所は、正当事由の判断において、原告側・被告側双方の事情をバランスよく認定しました。

原告側の建替えの必要性を認めつつも、被告側が長期間にわたり低額な賃料を前提に生活設計を立てていること、 被告側の年齢等を考慮すれば近隣の同規模の店舗への移転は困難を伴うことを認めています。

鑑定評価は、移転補償額498万8,000円と借家権価格601万7,000円をそれぞれ算定しました。

そして、裁判所は、原告側の都合により被告側に立退きを求めているケースであること、 被告側に本件店舗の営業を継続する期待があることから、 より高額な借家権価格601万7,000円を立退料として採用しました。