借地権が設定されている土地（底地）の所有者がお亡くなりになった場合、相続が発生します。

借地料（地代）は、遺言がない場合には、遺産分割協議が成立するまでは法定相続分に応じて各相続人が請求でき、分割協議が成立した後は、土地（底地）を相続した方が請求することができます。

借地権が設定されている土地（底地）の相続に絡む法律問題を解説します。

第１　地主側（借地権付土地）の視点から

１　土地を相続する人を決める

地主（土地所有者）がお亡くなりになった場合、借地人が借りている土地の所有権も、地主の賃貸人たる地位も、相続人に承継されます。

遺言がある場合や単独相続（遺産分割協議書など）の場合

遺言がある場合、または法定相続人が1人である場合、その者だけが相続開始時から土地の所有者となります。

相続の手続は、ます遺言書があるかどうかによって大きく異なります。

遺言がある場合には、遺言の内容に反対する相続人がいたとしても、遺言の内容に従った相続手続を行うことができます（遺言の主な対抗手段としては、遺言無効の訴えや遺留分侵害額請求があります）。

遺言がなく、相続人が複数いる場合

遺言がなく、相続人が複数いる場合には、遺産分割協議がなされない限り、相続人らが共同賃貸人になります。

相続発生後、遺産分割が成立する前か後かで法律関係が異なります。

２　地代（賃料）支払請求権の法的性質（共同相続の場合）

遺産分割成立の前

土地を共同相続した共同相続人は、共同の土地賃貸人（地主）として借地人に対して地代を請求できます。

遺産分割までの地代等請求権は各共同相続人がその相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得する（最判昭和17年9月8日）とされます。

遺産分割成立の後

遺産分割が成立した場合には、土地所有者も確定しますので、遺言がある場合と同様に、土地を相続した人のみが地代を請求できます。

地主（賃貸人）として賃料支払請求権を借地人に対して行使するためには、相続人への所有権移転登記（相続登記）が必要になります。

その根拠として、「不動産に対する相続人の共有持分の遺産分割による得喪変更については、民法177条の適用があり、分割により相続分と異なる権利を取得した相続人は、その旨の登記を経なければ、分割後に当該不動産につき権利を取得した第三者に対し、自己の権利の取得を対抗することができない」（最判昭和46年1月26日）と判示されているためです。

３　土地を共同で相続（共有）する場合

共同で土地を相続する場合、土地は共有物となりますので、「共有」についての規律を受けます。

地代（借地料）の請求は、各共有者の持分に応じて借地人に請求することができます（ただ、実際には事務処理上の便宜で代表者の口座に入金されていることが多いです）。

これに対して、地代の変更を行うことや、増額を求めることは、「管理に関する事項」に該当しますので、持分の価格の過半数にて決めることになります。

４　相続人が決まったら相続登記は義務に！

令和6年4月1日から、所有者不明土地の問題を契機として、不動産の相続登記が義務化されました。

相続人は、不動産を相続したことを知った日から3年以内に、相続登記を行う必要があります。

そして、正当な理由がないのに相続登記をしない場合には、10万円以下の過料が科される可能性も規定されました。

🔗「相続登記義務化のポスター」（東京法務局）より引用

第２　借地人の視点から

地主に相続が発生した場合、借地契約に関する交渉等は、共同相続人全員を相手にするのが原則になります。

借地人からすると、誰が土地を相続するのかは、非常に重要な問題ですし、地主の相続人らに早く決めてもらいたいと思うでしょう。

そのため、借地人としては、判明している相続人に対して、誰が相続するのか、決まっていなければ遺産分割協議の結果を知らせるように求める旨の通知を出しておきましょう。

相続人が誰も分からないのであれば、賃貸人（債権者）が誰であるのか分からない（債権者不確知）を理由として、地代を供託しておくことも考えられます。

民法494条（供託）
弁済者は、次に掲げる場合には、債権者のために弁済の目的物を供託することができる。この場合においては、弁済者が供託をした時に、その債権は、消滅する。
一　弁済の提供をした場合において、債権者がその受領を拒んだとき。
二　債権者が弁済を受領することができないとき。
2　弁済者が債権者を確知することができないときも、前項と同様とする。ただし、弁済者に過失があるときは、この限りでない。

🔗e-Gov法令検索「民法」

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