建物賃貸借において、水漏れが発生しやすい建物であったり、ネズミ被害が止まらないとのご不満、エアコンが空間全体に効かない等々のご相談があります。

安心して快適な利用をできる建物は、意外に多くないように考えています。

水漏れが発生したために、賃貸人がちゃんと直してくれるか不安な賃借人のお悩み。
賃借人のお悩み

賃貸人にとっては、できることをしっかりと行ったと思っていても、賃借人にとっては不満が解消されず、深刻な問題に発展しかねないお悩みです。

この記事では、建物の使用収益をめぐる賃貸人の修繕義務について解説します。

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第1 賃貸人の修繕義務とは

賃貸人は、賃借人に対して賃貸物の使用収益をさせる義務を負っています。

そのため、賃借人が契約によって定まった目的に従って賃貸物を使用収益することができない場合には、賃貸人が修復して支障を取り除く必要があります。

修繕費用は、一般的に使用の対価に含まれますので、賃貸人に修繕義務を負担させることは、経済的にみても合理性があります。

この修繕義務は、賃貸人の過失の有無を問わず、かつ、賃貸借契約締結時に存在するものであっても構わないとされます。

賃貸人の修繕義務は、建物賃貸借だけでなく、借地契約でも負うものですが、借地人が建物建築をする借地権よりも、主には建物賃貸借で問題となることが多いです。

なお、賃借人が破損について責任があるような場合には、修繕義務は発生しません。

第606条(賃貸人による修繕等)
賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。
 賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。

🔗「民法」(e-gov法令検索)

第2 賃貸人の修繕義務が認められる場合

1 賃貸人の修繕義務が認められる場合

賃貸人が修繕義務を負うのは、現実的に建物の通常の用法による使用が妨げられているときです。

賃借物の破損全てに関して常に修繕義務を負うとすると、あまりに範囲が広大となってしまい、賃貸人に酷となり得るでしょう。

そこで、修繕が必要であり、かつ、修繕が可能な場合に、修繕義務を負うと考えられます。

修繕義務は、修繕の必要性、修繕の可能性がある場合にのみ、賃貸人は負います。

2 修繕の必要性

修繕が必要であるかどうかは、賃借人の使用収益が妨げられている程度、家賃水準との関係、賃借人が破損の事実を知ったうえで目的物を引き渡されていたか等の具体的な事情を考慮して、賃貸人に修繕義務を負わせることが適当かという観点から、事案ごとに具体的に考えられます。

たとえば、建物にネズミが出ていたとしても、建物の配管部分や壁面について、中華料理店としての利用に支障が生じるものとはいえないと判断した裁判例があります(東京地判平28.1.25)。

同様に、クッキングヒーターがリコール対象商品であることを看過されていた事例(東京地判平25.1.29)、飲食店舗のダクトに防火ダンパーが設置されていない事例(東京地判平27.1.26)について、いずれも修繕義務は否定されています。

3 修繕の可能性

修繕が不可能である場合には、そもそも履行することができませんので、修繕義務を負いません。

修繕が不可能な場合には、建物全部の利用ができなければ賃貸借契約は終了します。

一部不能の場合には、賃借人は使用収益可能な部分に応じて、割合的に減少した賃料支払義務を負います。

また、賃料額と比較して不相当に過大な修繕費が必要となる場合、具体的には経済的取引上の観点からみて不能な場合にも、経済的公平に反してしまうことから、修繕義務が否定されます。

4 賃貸人の修繕義務を免れる特約について

賃貸人の修繕義務(民法606条1項)は、任意規定とされていますので、特約によって排除することができます。

修繕義務免除特約については、以下の2つの規定の仕方をしていることが多いです。

  • 単に賃貸人に修繕義務がないこと(賃貸人修繕義務免除特約
  • 賃借人に修繕を行う義務があること(賃借人修繕負担特約

単に賃貸人の修繕義務を免除するだけでなく、積極的に賃借人に修繕を義務付けるものか、という違いがあります。

いずれも有効とした判例がありますが、契約書の文言通りに解釈されるものではありません。

個々具体的に特約の有効性が判断されます。

たとえば、「入居後の大小修繕は賃借人がする」との特約の趣旨について、賃貸人の修繕義務排除の効果までは認めましたが、賃借人修繕負担特約としての効力を否定しました(最判昭和43.1.25)。

また、賃借人修繕負担特約について、消費者契約法10条によって無効と判断した事例もあります(東京地判平25.12.19)。

第3 修繕義務の裁判例

1 安全性

建物が大規模地震発生時に倒壊の可能性が高い状態ならば、工事が可能な範囲で、耐震補強をすることが、賃貸人の義務となります(東京地判平22.3.17)。

同様に、建物にアスベストが使用され、賃借人に危険が及ぶ恐れがある場合には、賃貸人はこれを除去し、あるいは飛散を防止するなどの措置を講じる義務を負う場合があります(東京地判平27.12.4)。

ただ、家屋が老朽化し、遠からず朽廃するというような命運にあるときは賃貸人に右家屋の修繕義務はないと判示しました。

これは、建物が老朽化のために使用不能となる目前の状況下では、修繕義務が否定されたものです。

2 漏水・浸水

漏水・浸水によって賃借人に損害が生じれば、賃貸人には賠償義務が生じます。

特に雨漏りは、その発生原因を確かめることが容易ではない場合もありますが、それでも賃貸人の修繕義務はなくなりません。

裁判例では、漏水をバケツに集めるなどの対応が必要になった雨漏りについて賃料の1ヵ月分の10%相当額(東京地判平30.1.25)、レストランの一部使用不能について、25日分の休業損害(東京地判令3.3.30)、美容室の雨漏りについて内装の損害と慰謝料30万円(東京地判平26.10.9)があります。

3 異臭・生物

ビルの上階(3階天井裏)にある通気管の破損が原因で異臭が発生し、飲食店を営むことが著しく困難となった裁判で、賃貸人の悪臭を除去すべき義務を認め、開業が遅れたことによって支出せざるを得なかった仕入経費、電話代、電気代などを損害として認めました(東京地判平24.7.25)。

もっとも、飲食店におけるネズミ被害について、「ネズミ等の当該生物と建物を使用する賃借人の使用状況との相関関係によって生じる事態であって、基本的には賃貸人の管理が及ばない事項である以上、建物に侵入したネズミの事後的駆除、及び対策は、建物の構造上の問題を原因とするような場合を別として、建物を占有する賃借人が行うべき」と判示し、賃貸人の修繕義務を否定しました(東京地判平28.8.17)。

4 設備付建物賃貸借

賃貸借の対象に内装設備を含めたときには、内装、設備の修繕義務が発生します。

裁判例では、理髪店の「椅子、鏡、シャンプー台、蒸し器、湯沸器、クーラー、暖房機について、修繕義務を肯定しています(東京地判平24.12.20)。

また、居ぬきの物件として、店舗の内装、諸設備について賃貸人に修繕義務を認めたものもあります(東京地判平21.6.22)。

他に、ショットバーの排気フード(外壁に設置されていた)について、「交換前の排気フードは汚れにより排気に支障が生じるた状態にあったとして、修繕を行う義務を肯定しています。

もっとも、賃貸借の中に内装、設備を含めていても、修繕義務を賃借人が負担するとの特約があれば、賃貸人は修繕義務を負担しません。

第4 賃借人ができること

1 賃借人が取り得る手段

賃貸人が修繕義務を履行しない場合には、賃借人は主に以下の手段を検討できます。

  • 賃借物の修繕を請求する
  • 自ら修繕して必要費を賃貸人に請求する
  • 債務不履行に基づく損害賠償請求をする
  • 賃料の支払拒絶、または減額請求をする
  • 債務不履行に基づき契約を解除をする

2 ①賃借物の修繕を請求する

賃借人は、具体的な修繕部分を特定したうえで、裁判所に「修繕をせよ」という作為を命じる判決を求めることができます。

判決では、たとえば「~などの方法により、雨漏りが生じないようにして修繕せよ。」、「(エアコンについて)同機種のものに取り替えよ」、「別紙工事記載の工事をせよ」などが修繕義務の内容となります。

裁判をして修繕義務の履行請求をする最大のデメリットは、裁判手続となりますので、長い時間を要することです(1年程度)。

3 ②自ら修繕して必要費を賃貸人に請求する

賃借人が自ら修繕を実施し、そのうえで修繕にかかった費用を賃貸人に請求する方法をとることもできます。

賃借人が賃借物の修繕を行い、その費用を必要費」として相当な範囲内の金額を請求できます。

607条の2(賃借人による修繕)
 賃借物の修繕が必要である場合において、次に掲げるときは、賃借人は、その修繕をすることができる。

 賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき
 急迫の事情があるとき。

608条(賃借人による費用の償還請求)
賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる。

🔗「民法」(e-gov法令検索)

4 ③債務不履行に基づく損害賠償請求をする

修繕義務は、賃貸人の賃借人に対する義務ですので、これが利用されない場合には、それによって被った損害の賠償を請求することができます。

たとえば、賃借人の店舗の営業ができなくなった場合に、営業していた場合に得られたであろう営業利益(損害)の賠償を求めることができます。

また、退去を余儀なくされた場合に、一時的な住まいとしてのホテル代などが挙げられます。

5 ④賃料の支払拒絶、または減額請求をする

賃借物の全部が利用できなくなった場合には、賃料の全額の支払いを拒絶することができます。

これに対して、一部の利用制限がある場合は、非常に算定が困難となりますので、月額賃料を基準にして、損害の額を算定する例があります。

ただし、認定される損害は、賃借人からすると、少ないように思われるケースが多いです。

たとえば、営業に支障を生じるようなラーメン店の漏水について、賃料の3割相当額を損害と認めました(東京地判平29.9,.11)。

1つの参考として、貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン(公財)日本賃貸住宅管理協会を紹介します。

貸室・設備に不具合が発生した場合の賃料減額ガイドライン

🔗「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」日本賃貸住宅管理協会

6 ⑤債務不履行に基づき契約を解除をする

賃貸人が修繕義務を履行しない場合には、修繕義務の不履行を理由として、契約の解除も検討できます。

ただ、必ずしも解除が認められるわけではない点に注意しましょう。

たとえば、深夜0時までの営業を実現すべき義務を負っていたところ、午後11時までしか営業ができなかった事例で信頼関係の不破壊をいうもの(東京地判令和1.10.15)や、ハウスクリーニングや室内に発生したアリを駆除する義務の不履行(東京地判令3.10.25)があります。

第5 建物賃貸借を弁護士に相談する

弁護士 岩崎孝太郎

賃貸人の修繕義務は、修繕の必要性をめぐり争われることが多いです。

賃借人が修繕をして費用を請求する場合はまだ良いですが、交渉が膠着状態となってしまい、使用収益にずっと影響が生じ続けている場合は、賃借人としてどう対処するかは、しっかりと見通しを立てる必要があります。

損害賠償請求をしたり、賃料の減額請求をすることも検討できますが、あまり実効的な手段とは言い難いのが現実です。

そうすると、徹底的に争そうか、または賃貸借契約を解除して退去することも見据える必要もあるでしょう。

被害を最小限に抑える見通しを立てることが、非常に重要です。

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