Question

私は、借地上の建物を借りて、妻、子どもと家族で住んでいます。

これまで平穏に生活をしておりましたが、突然に地主より連絡が来て、「借地人が借地料（地代）を払っていないから、借地契約を解除した。建物を解体するので退去して欲しい。」と言われました。

私はこれまで（建物の）賃料を滞納したことはありませんが、それでも出て行かないといけないのでしょうか。

Answer

借地上の建物を借りている建物賃借人は、借地人と建物賃貸借契約を締結しているだけで、地主と賃貸借契約を締結しているわけではありません。

借家人の土地の利用権限は、借地人の借地契約（土地賃貸借契約）の存続が前提になっています。

そのため、借地人に借地権がなくなった場合には、借地人の建物の賃借人も、土地を利用する権限を失い、退去せざるを得ません。

ご相談事例にあるように、借地人が借地料の支払いを怠って、借地契約が債務不履行解除された場合には、建物賃借人（借家人）は地主の退去要求に応じざるを得ません。

なお、地主と借地人が、借地契約（土地賃貸借契約）を期間の満了前に合意解約した場合には、借家人は土地を明渡す必要はないとされます。

合意解除の場合には、借家人が全く関与しない地主と借地人だけの意向によって、建物賃借人（借家人）が明渡しを強制されてしまうのは、借家人の地位を著しく不安定にさせて不合理であると考えられるからです。

第１　（前提）借地上建物の賃貸借と土地の転貸の違い

１　借地契約では、土地の転貸には地主の承諾が必要

地主の土地を賃借している借地人が、借地権を転貸（又貸し）して、転借人が借地上に建物を建てる場合には、地主の承諾が必要です。

賃借権（借地権）を地主に無断で譲渡・転貸すると、地主は賃貸借契約を解除することができます（民法612条）。

（賃借権の譲渡及び転貸の制限）
第612条　賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
２　賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。

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２　建物賃貸借は「転貸」に当たらない

これに対して、地主の土地を賃借して、借地上に建てた建物を賃貸する（建物賃貸借のみを契約する）場合は、借地人は自身が建てた建物をどのように利用するかは自由なので、借地権の譲渡・転貸に当たらず、自由に行うことができます。

つまり、地主の承諾は不要で、建物賃借人は、借地人が有している土地の利用権限（借地権）を借家契約に基づいて利用しています。

第２　借地権の解除原因と借家人（建物賃借人）への影響について

１　債務不履行解除

典型例が借地人による地代の滞納による解除です。
他には、無断譲渡や無断増改築なども同様です。

債務不履行解除された場合には、建物賃借人（借家人）は敷地の利用権限を失いますので、地主からの明渡しに応じなくてはなりません。

建物賃借人にとって、借地人が借地料（地代）を払っているかどうかは分かりません。

そのため、建物賃借人にとって、借地料が滞納されている場合には連絡を欲しいとか、立替えをさせて欲しいなどと思うこともあるでしょう。

しかし、判例において「賃貸人（地主）が賃料延滞を理由として土地賃貸借契約を解除するには、賃借人（借地人）に対して催告すれば足り、地上建物の借家人に対して右延滞賃料の支払いの機会を与えなければならないものではない。」とされ（最判昭和51年12月14日）、借家人の手続保障はありません。

２　期間満了による終了の場合

借地契約が期間満了によって終了する場合には、借地契約が終了することになりますので、建物賃借人は敷地の利用権限を失います。

もっとも、建物賃借人にとっては、借地契約の内容を知らないことも多く、突然明渡しを求められても困ってしまうことが多くあり得ます。

そのため、借地借家法35条1項によって、1年以下の明渡し猶予が与えられます。

また、一般定期借地権や事業用定期借地権の場合にも、借地借家法35条1項は適用されると考えられています。

この猶予期間中は、借地契約（土地の賃貸借契約）が猶予された期間まで存続することになると考えられますので、建物の賃料は借地人に対して支払うことになるでしょう。

（借地上の建物の賃借人の保護）
第35条　
借地権の目的である土地の上の建物につき賃貸借がされている場合において、借地権の存続期間の満了によって建物の賃借人が土地を明け渡すべきときは、建物の賃借人が借地権の存続期間が満了することをその一年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、建物の賃借人の請求により、建物の賃借人がこれを知った日から一年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。
2　
前項の規定により裁判所が期限の許与をしたときは、建物の賃貸借は、その期限が到来することによって終了する。

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３　契約更新後の建物滅失（借地借家法８条2項）の場合

借地借家法8条第2項は、借地契約更新後に建物が滅失した場合において、借地権者が借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、借地権設定者は地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる旨を規定している。

借地権が終了する以上、建物賃借人（借家人）も土地の利用権限を失うため、地主に土地を明渡す必要があります。

（借地契約の更新後の建物の滅失による解約等）
第8条
契約の更新の後に建物の滅失があった場合においては、借地権者は、地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。
2　前項に規定する場合において、借地権者が借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、借地権設定者は、地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。

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４　合意解除の場合

合意解除の場合は、他の借地権終了事由と区別されて考えられています。

合意解除の場合、建物賃借人は自身が全く関与しない借地人と地主の意向によって、生活の基盤である建物を失ってしまうことになります。

そのため、そのような結論は不合理であるとして、合意解除の場合には、建物賃借人（借家人）は土地を明渡す必要はないとされました。

具体的には、「建物賃借人は、当該建物の使用に必要な範囲において、その敷地の使用収益をなす権利を有するとともに、この権利を土地賃貸人に主張し得るものというべく、右権利は土地賃借人がその有する借地権を放棄することによって勝手に消滅せしめ得ないものと解するのを相当とする。」（最判昭和38年2月21日）と最高裁において判示されています。

５　解除された後の建物賃借人の権利保護

建物賃借人は、地主とは契約関係を締結していないものの、借地人と建物賃貸借契約を締結しています。

建物を退去させられた場合には、借地人の建物賃貸借契約の債務不履行といえますので、建物賃借人は借地人に対して、退去によって被った損害の賠償を請求できます。

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