Question

スーパーの一部を借りて、パンの製造販売をしています。

スーパーより店舗の入れ替えを行うので、パン販売に関する業務委託契約を更新しないと言われました。

ですが、パンの製造販売機材の費用や内装工事費等、多額の資金を支出しており、できれば立退きはしたくありません。

Answer

業務委託契約であれば、契約期間満了の前に更新しない旨の解約通知によって、契約が終了するのが原則です。

そのため、パン販売に関する業務委託契約であれば、契約満了時には退去しなくてはなりません。

もっとも、契約書の文言が「業務委託契約」となっていながら、実質的には建物の「賃貸借契約」にすぎないことがあります。

その場合、借地借家法が適用され、契約の終了には「正当事由」が必要とされ、単に賃貸人の意向だけで契約を終了させることはできなくなります。

ご相談の契約が、業務委託か賃貸借契約か、どちらに近いものといえるかを具体的に検討し、立退きをせざるを得ないかどうかを検討するべきです。

大雑把にまとめると、以下のような要素について「建物の賃貸借」が検討され、その判断要素としては密接に関連しています。

第１　賃貸借か業務委託か、なぜ問題になるか？ → 判断基準は？

１　賃貸借 or 業務委託が問題となる理由

契約の更新・終了における違い

賃貸借契約か業務委託契約かの区別が如実に問題になる場面として、契約の更新・終了に現れます。

賃貸借契約として認定される場合は、借地借家法が適用され、契約の解消には「正当事由」が必要になります。

これに対して、業務委託契約であれば、一般には更新前の解除条項（「契約終了の〇ヵ月前に書面をもって解約できる」）が規定され、同規定に基づき更新拒絶・契約終了が認められます。

賃借人が業務委託を行う場合

上記の場合とは逆に、賃借人が第三者に委託して事業を行う場合には、賃貸人から第三者の利用について許諾を得ていなければ、無断転貸として賃貸借契約が解除されてしまうリスクが発生します。

一般的には、第三者が、貸室を独立して使用していれば転貸となり、独立して使用していなければ転貸にはなりません。

もっとも、業務委託では、賃借人が受託者（第三者）にある程度の指揮監督をしながら独立的な営業をさせ、その収益から一定の割合を委託料等にて受領する形態が多くあり、業務委託が転貸借に該当するかどうか、微妙な判断を求められるケースが少なくありません。

２　賃貸借契約と業務委託契約の相違点とは？

賃貸借契約とは、「当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うこと…を約することによって、その効力を生ずる」契約です（民法601条）。

無償であったり、固定資産税程度の金額しか支払われない場合は、使用貸借契約と区別されます。

ただ、有償であれば、定額賃料だけでなく、商業ビルのショッピングセンターにみられるように、歩合賃料の形も認められます。

３　判断基準

リーディングケースとなる最判昭39年9月24日は、鳥禽類の仕入販売店舗の賃借人が、経営委託契約の形式で店舗の一部を使用させ、第三者が自己の計算において仕入れ販売を行い、収益状況にかかわらず毎月一定額を下回らない金額の支払が約束されていたケースでは、転貸借に当たると認定されました。

同判例では、「経営の委任または委託の場合、法律上委任の形式をとるにかかわらず受任者が自己の計算において自己の裁量に従つて経営を行い、委任者に対して一定の金員を支払うことが少なくない。かかる場合、経営の委任といつても実質は営業の賃貸借に外ならないと解すべきである」と判示しています。

他に、ビルの一室が飲食業用店舗として使用されていた契約（契約書は「店舗経営委託契約」と記載）が争われた事案（大阪高判平成9年1年17日）があります。

同裁判例では、実際の店舗の経営主体、経営の実情、内装工事、飲食店の営業許可の取得、業務委託料が収益の額に関係なく一定の額であったこと等を理由に賃貸借契約と認定しました。

具体的には、「店舗経営委託契約の性格を持たず、…内装・器具を営業のために自由に使用収益して、その収益を取得することを許し、その対価として一定額の金員を受領することとする建物賃貸借の性格を有することは明らかである」と判示しています。

なお、業務委託か賃貸借かを判断するにあたり、冒頭の「建物」であるかの判断とも重なる面があります。

まとめ（賃貸借と業務委託を判断する考え方）

このような裁判例を基に、次のように考えていきます。

まず、契約書に「賃貸借契約」と記載あれば、賃貸借契約である可能性が高いといえます。

次に、契約書に「業務委託契約書」と記載があったとしても、使用態様、売上や報酬の仕組み、受託者から委託者に対する指揮監督の状況、営業における利益の帰属、営業許可や内装工事の主体などの要素を総合的に考慮し、賃貸借性が肯定されないか検討します。

４　最後の利益調整手段（権利濫用）

たとえば、賃借人が契約継続を信じて、多額の設備投資等を行ったにもかかわらず、かつ、賃貸人に特段の明渡しを求める事情がないにもかかわらず明渡しを求める場合には、権利の濫用として、明渡しが認められない可能性もあります。

賃借人の視点から見る場合、仮に賃貸借契約が否定されて業務委託契約と認定される場合であっても、立退きを求められるのは厳しすぎるといえる場合には、このような権利濫用などの一般条項によって、利益調整が図られることもあります。

第２　賃貸借契約と業務委託契約の区別が問題となった裁判例

１　賃貸借が肯定されたケース

東京地判平成8年7月15日では、スーパーマーケット（京北スーパー）の一角におけるパン販売について、以下の点を指摘して賃貸借契約を肯定しました。

• 昭和45年から23年にわたり定まった場所を使用してきた
• 食品営業許可はスーパー名義で取得されているが、店舗図面の作成、保健所との打合せ、許可申請、工事終了後の検査を受けるなどの実際の手続は全てパン屋が行っている
• 内装工事費を負担し、その後の改装、修理、模様替えの費用もパン屋が負担
• ビルの改装工事や給排水、冷房換気工事の際には、改築負担金を支払い、商店街のアーケードなどの費用も売場部分の間口に応じた負担をしている
• 賃料は、売上総額から定まった率をスーパーが取得し、定まった額に達しないときは最低保証金を受け取る、いわば最低保証家賃と売上に応じた歩合家賃の合体したもの
• パン屋が仕入れや商品の構成等を独自に決定し、スーパーはほぼ営業には関与せず、セールの実施やちらしもパン屋が独自に行う
• レシート伝票や包装はパン屋の表示で、スーパーの名称はない
• スーパーの他の売り場とは扉等はなく自由に行き来できるが、一応独立した区画がある

２　賃貸借が否定された（業務委託）ケース

大阪地判平成4年3月13日では、阪神百貨店の地下2階部分でスパゲッティ等の販売をしていた使用関係について、業務委託と認定しました（なお、契約解除は権利濫用として否定されています）。

• 阪神百貨店は全国に本件1店舗しかなく、限られたスペースを最大限有効に活用する必要が極めて高く、借地借家法の適用の排除を前提にする必要があった
• 賃貸借契約に付随する権利金、敷金、保証金等の授受が全くない
• 売上代金は、スパゲッティ屋から毎日全額を収納したうえ、18%を歩金として控除し、スパゲッティ屋に返還している。固定される賃料と異なり、売上の増減に従って増減し、最低保証額の定めもない
• 百貨店が決めた包装紙を使い、領収証やレシート等も百貨店名で発行されている
• 百貨店の都合で売場の位置が変更されていた

３　他裁判例の紹介

賃貸借契約の肯定事例

裁判所・判決日	事案の概要（誰と誰のどんなトラブルか）	契約書の名目	裁判所の判断（実態はどちらか）と詳しい理由
東京地裁 平成30年1月19日	【中華料理店のまた貸しトラブル】 建物のオーナーが、借主の会社に対し「無断で別の中華料理会社に店舗をまた貸しした」として、契約の解除と店舗の明け渡しを求めました。 借主は、「別会社には店舗の運営を『委託』しただけで、また貸しはしていない」と反論し、争いになりました。	店舗運営委託契約 （請負契約書）	【賃貸借（また貸し）】 裁判所は、形式は業務委託でも実態は「また貸し」だと判断し、オーナーの勝訴（明け渡し命令）としました。 ＜主な理由＞ ① 借主と別会社との契約書に「家賃」という明確な記載があったこと。 ② 「借主は、別会社の経営方法やメニューに干渉できない」というルールになっていたこと。 ③ 別会社が火災保険を負担し、1か月以上滞納した場合は店を回収されるという、実質的に建物を貸しているのと同じ内容の契約になっていたため。
東京地裁 令和3年11月29日	【ウィッグ販売店のまた貸しトラブル】 建物のオーナーが、長年の借主と、現在実際に店舗で営業しているウィッグ販売会社に対し、無断でまた貸しをしたとして明け渡しを求めました。 借主と販売会社は、「これは商品販売の業務委託であり、売上に応じた販売手数料を払っているだけだ」と反論しました。	商品販売業務契約 （業務委託）	【賃貸借（また貸し）】 裁判所は、実態は「また貸し」だと判断し、オーナーの勝訴（明け渡し命令）としました。 ＜主な理由＞ ① 「売上に応じた手数料」と言いつつ、毎月固定の最低保証額（132万円）が支払われており、販売会社側もこれを事実上の家賃と認識していたこと。 ② 店舗で働いているのは販売会社の従業員のみで、借主の従業員は1人もいなかったこと。 ③ 光熱費や警備費などの経費もすべて販売会社が負担しており、借主が本来の家賃（70万円）より高い額を受け取って利益を横取りしている状態だったため。
東京地裁 昭和47年3月29日	【市場の菓子店追い出しトラブル】 店舗スペースの運営会社が、菓子店を営む利用者に対し立ち退きを求め、夜間に勝手に店に侵入して商品を運び出すなどの実力行使を行いました。菓子店側は損害賠償を請求しました。 運営会社は、「場所を貸したのではなく、自社の営業の一部を菓子店に委託していただけだ」と反論しました。	出店営業契約 （営業委託）	【賃貸借】 裁判所は、実態は「賃貸借」であり、勝手に商品を運び出す行為は違法だと判断し、菓子店側の勝訴（一部の損害賠償を認める）としました。 ＜主な理由＞ ① 運営会社に「利益分配金」名目で1日700円を払っていたが、実質は場所代（家賃）であること。 ② 菓子店側が自腹で内装やショーケースを設置し、自分名義で商品を仕入れ、独自の店名で独立して営業していたこと。 ③ 税金等も菓子店側が負担しており、単に業務を任されているだけの状態とは言えなかったため。

業務委託契約と認定した事例

裁判所・判決日	事案の概要（誰と誰のどんなトラブルか）	契約書の名目	裁判所の判断（実態はどちらか）と詳しい理由
東京地裁 平成3年9月12日	【原宿エステ店の立ち退き料トラブル】 原宿・竹下通りの店舗を借りている人（被告）と、そこでエステ店を実質的に運営していた会社（原告）のトラブル。 建物の大元のオーナーから多額の立ち退き料が出たため、エステ会社側が「自分たちも実質的な借主（また貸し）だったのだから、立ち退き料を受け取る権利がある」と主張して提訴しました。	覚書 （業務提携）	【業務委託（提携）であり賃貸借ではない】 裁判所は独自の提携契約であると判断し、エステ会社側の敗訴（立ち退き料の請求棄却）としました。 ＜主な理由＞ ① 場所を借りる際に通常支払われるはずの「敷金」「権利金」などのやり取りが一切なかったこと。 ② 毎月100万円以上という高額なお金が支払われていたが、単なる家賃ではなく、一等地であることや有名人の知名度を利用したことへの「対価・協力金」という性質が強かったため。
東京地裁 平成15年10月29日	【スナック営業の明け渡しトラブル】 スナックの元々の運営者（原告）と、お店を任された人（被告）のトラブル。 毎月「家賃13万円＋委託料20万円」を払う約束でしたが、被告が「20万円の方は内装の分割払いだった。払い終わったからもう家賃13万円しか払わない。これは賃貸借だ」と主張。 原告は約束違反だとして明け渡しを求めました。	業務委託覚書	【業務委託であり賃貸借ではない】 裁判所は契約書通り業務委託であると判断し、原告側の勝訴（明け渡し命令）としました。 ＜主な理由＞ ① 被告は「内装代の40回払い」と主張したが、実際の契約期間は20ヶ月となっており、回数が全く矛盾していたこと。 ② 途中で契約が終わった場合の内装の扱いなどが一切定められていなかったこと。 ③ 飲食店の「営業許可」が、被告名義ではなく原告名義のままになっていたこと。
東京地裁 平成18年10月27日	【百貨店内のネイルサロン立ち退きトラブル】 銀座の百貨店（原告）が、店内の一画で営業していたネイルサロン（被告）に対し、営業方針の変更を理由に業務委託契約を解除して明け渡しを求めました。 サロン側は「場所を借りて営業しているのだから賃貸借契約であり、一方的な解除は無効だ」と反論しました。	取引口座開設申込書 （契約書なし・実態として業務委託）	【業務委託（準委任）であり賃貸借ではない】 裁判所は、実態は業務委託であると判断し、百貨店側の勝訴（明け渡し命令）としました。 ＜主な理由＞ ① 銀座の一等地であるにもかかわらず、敷金や権利金などが一切支払われていなかったこと。 ② 百貨店への支払いが「売上の20％」という完全な変動制であり、家賃のような「最低保証額」がなかったこと。 ③ お客様に渡すレシートや光熱費の契約が百貨店名義だったこと。 ④ 区画に扉等がなく、百貨店側が接客指導を行うなど、百貨店の強い管理下にあったため。

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