借りている建物のオーナーから突然、「次の更新はしません」と告げられた——。

そんな経験をされた方は、大きな不安を抱えていないでしょうか。

「更新しない」と言われても、それだけで退去義務が生じるわけではありません。

借地借家法は、建物を借りて生活・営業の基盤としている賃借人を保護するため、貸主が更新を拒絶するには「正当事由」が必要であると定めています。

正当事由のない更新拒絶は、法律上、効力を持ちません。

※なお、この記事は普通借家契約（一般的な賃貸借契約）を対象としています。契約書に「定期建物賃貸借契約」と記載されている場合は、更新拒絶に正当事由は不要とされており、取り扱いが異なりますのでご注意ください。

第１　契約の更新・解約申入れのルール

１　賃貸借契約における更新・解約申入れのルール

賃貸借契約の場合、契約期間が満了しても、賃貸借契約が満了するのは例外的な場合に限られます。

合意による契約更新がなされずとも、建物オーナーからの更新を拒絶する通知をしなかったり、賃借人が継続して利用していることに異議を述べなければ、契約は更新されます。

２　賃貸借契約を終了させるには「正当事由」が必要

さらに、借地借家法は、建物を借りて生活や営業の基盤としている賃借人を保護するため、貸主（オーナー）が更新を拒絶したり解約を申し入れたりするには、「正当事由」がなければならないと定めています（借地借家法28条）。

つまり、建物オーナーから「更新しない」と通知されたとしても、正当事由がなければ、その通知は法的に効力を持ちません。
賃借人は引き続き建物を使用する権利を持ちます。

「更新拒絶の通知が届いた」、「立ち退きを求められている」という方は、まず「正当事由があるかどうか」を冷静に確認することが大切です。

第２　「正当事由」（借地借家法28条）はどう判断されるか？

１　正当事由とは

正当事由とは、簡単に言えば「貸主が賃貸借契約を終わらせるために必要な、正当な理由」のことです。

借地借家法28条は、正当事由の判断にあたって考慮すべき事情を次のとおり定めています。

借地借家法28条
建物の賃貸人による第26条第1項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

🔗「借地借家法」（e-Gov法令検索）

これらは、どれか一つが決め手になるのではなく、すべての事情を総合的に考慮した上で、最終的に正当事由があるかどうかが判断されます。

重要なのは、この判断は貸主側の事情だけで決まるのではないという点です。

賃借人の側にも「この建物がどれだけ必要か」を主張する権利があり、裁判所はその双方の事情をきちんと比較・検討します。

２　「建物の使用を必要とする事情」とは

貸主と借主の双方にとって、「現在、どれだけ切実にその建物を必要としているか」という事情のことです。

裁判所は単に「賃貸人に建替え計画がある」だけでは足りず、賃借人側の営業・生活基盤との比較衡量を厳格に行っています。

正当な理由があるかどうかを判断する上で、最も中心となる要素です。

• 貸主側の事情：
  「自分や家族が住むために必要」、「自分でお店を始めるために必要」といった自己使用の目的や、「老朽化して危険なので建て替えや再開発をしたい」といった事情が含まれます。
  また、物件取得時に賃借人の存在を認識していたかどうかは、大きな事情の1つになります。
  
  
• 借主側の事情：
  「生活の拠点であり、高齢や病気のため他への引っ越しが難しい」といった居住の必要性や、「長年そこで商売をしており、移転するとお客さんが離れて生活が成り立たない」といった営業上の必要性が考慮されます。 裁判などでは、この「貸主の必要性」と「借主の必要性」を天秤にかけて比較します。

裁判所・判決年月日	事案の概要	裁判所の判断（要旨）	判決
東京地裁 令和6年8月8日	老朽建物につき、賃貸人が建替えのために明渡しを求めた事案。	建物の倒壊危険や建替え必要性が高いことから、賃貸人側の使用必要性が強いとされた。他方で、賃借人の長年の使用利益も考慮し、立退料により調整した。	立退肯定
東京地裁 令和7年8月8日	コインランドリー店舗として使用されていた建物につき、賃貸人が建替え目的で明渡しを求めた事案。	賃借人は当該店舗に多額の投資をしており、売上の相当部分をこの店舗に依存していたため、使用必要性が高いとされた。 これに対し、賃貸人は賃借人の存在を知って取得していたことなどから、必要性は強くないと判断された。	立退否定
東京地裁 令和7年7月18日	賃貸人が建物・土地を購入後、有効活用のために明渡しを求めた事案。	裁判所は、賃貸人が賃借人の居住を前提に物件を取得していた点を重視し、賃貸人側の必要性は賃借人の居住継続の必要性を上回らないとした。	立退否定

３　「建物の賃貸借に関する従前の経過」とは

契約を結んだ時から現在に至るまでの、貸主と借主の歴史や関係性のことです。

具体的には、以下のような事情が考慮されます。

• これまで相場より著しく安い家賃で貸してもらっていたか
• 過去に権利金や高額な更新料の支払いがあったか
• 借主側が過去に無断で別の人に貸したり（無断転貸）、家賃を滞納したり、騒音などの近隣トラブルを起こしたりといった契約違反・迷惑行為があったか
  （借主に違反行為などがあり貸主との信頼関係を壊すような事情があった場合は、貸主からの明け渡し請求が認められやすくなります）

裁判所・判決年月日	事案の概要	裁判所の判断（要旨）	判決
東京地裁 令和6年8月8日	長年にわたり定期借家化交渉や建替え交渉がされてきた建物について、更新拒絶がされた事案。	裁判所は、更新拒絶が突然のものではなく、以前から交渉が続けられていたことや、耐震規制・再開発事情の変化があったことを踏まえ、賃貸人側に有利な事情として見た。	立退肯定
東京地裁 令和7年8月8日	賃貸人が、賃借人付きの建物を取得した後に明渡しを求めた事案。	裁判所は、賃貸人が賃借人の存在を知って取得していたことを重視し、その後に建替え必要性を強く主張することは難しいと見た。	立退否定
東京地裁 令和7年7月18日	賃借人居住建物があることを前提に物件を購入した後、明渡しを求めた事案。	判決は、賃貸人が直ちに取り壊せないことを承知で購入した以上、その事情は賃貸人に不利に働くとした。	立退否定

４　「建物の利用状況」とは

借主が現在、その建物を「実際にどのように使っているか」という状況のことです。

例えば、借主がその建物をほとんど使用せずに長期間空き家のように放置していたり、店舗を廃業して単なる物置としてしか使っていなかったりする場合、「借主はそこまでこの建物を必要としていない」と判断され、貸主にとって有利に働きます。

裁判所は、特に以下のポイントに注目しています。

• その建物が営業・生活の中でどのくらい中核的か
• 代替可能か
• 移転で営業利益や生活基盤がどれだけ損なわれるか

「倉庫だから弱い」、「住居だから強い」といった単純整理ではなく、実際の機能的な重みで評価しているのが特徴です。

裁判所・判決年月日	事案の概要	裁判所の判断（要旨）	判決
東京地裁 令和7年1月23日	店舗利用中の建物につき、更新拒絶と立退料の支払が問題となった事案。	裁判所は、営業用物件として使用されていることを前提にしつつ、金銭補償によって調整可能な事案と見て、立退料による補完を認めた。	立退肯定
東京地裁 令和7年8月8日	コインランドリー店舗として使用されていた建物の明渡しが争われた事案。	当該建物部分は、賃借人の生計を支える重要な営業拠点であり、移転費用も高額になることから、利用状況は極めて重いと評価された。	立退否定
東京地裁 令和7年7月18日	居住用建物について、賃貸人が有効活用目的で明渡しを求めた事案。	裁判所は、現実に居住が継続していること自体を重視し、居住利益を厚く保護した。	立退否定

５　「建物の現況」とは

建物そのものの現在の物理的な状態のことです。

主に「老朽化の程度」や「安全性」が問題になります。

老朽化や旧耐震であること、修繕費が高い等という事情だけでは足りず、修繕可能性・危険の切迫性・代替可能性まで見ています。

すなわち、「古いから壊したい」ではなく「危険だから今壊す必要がある」まで立証できるかがポイントです。

裁判所・判決年月日	事案の概要	裁判所の判断（要旨）	判決
東京地裁 令和6年8月8日	老朽化が進み、倒壊危険も問題となった建物の建替え事案。	裁判所は、単なる築古ではなく、倒壊危険が高く、建替えの必要性も強いとして、現況を賃貸人側に有利な事情と見た。	立退肯定
東京地裁 令和7年8月8日	築55年超で、雨漏り痕、クラック、傾斜、腐食などが指摘されていた事案。	老朽化自体は認めつつも、修繕不能であるとか、直ちに取り壊さなければ危険というほどではないとして、現況面の事情は決め手にならないとされた。	立退否定
東京地裁 令和5年判決（高齢被告事案）	老朽建物について再開発のために明渡しが求められた事案。	建物が古いことは前提としつつも、直ちに取壊しが必要な危険状態とまでは認められず、現況だけでは正当事由を支えないとされた。	立退否定

６　「立退料の提供」とは

貸主側の「建物を明け渡してほしい理由（必要性）」が、借主側の理由と比べて少し弱い場合に、その理由の弱さを補うために貸主から借主に支払われるお金（または代わりのアパートの提供など）のことです。

立退料は、引っ越しにかかる実費や、お店の移転に伴う休業補償、移転先の家賃との差額などを考慮して算定されます。

ただし注意点として、「大家さん側に建物を使用する必要性が全くない」場合は、いくら高額な立退料を積んでも建物の明け渡しは認められません。

あくまで、他の理由で足りない部分を「お金で補う」という位置づけになっています。

裁判所・判決年月日	事案の概要	裁判所の判断（要旨）	判決
東京地裁 令和7年1月23日	更新拒絶事案で、立退料180万円の支払を前提に明渡しが認められた事案。	裁判所は、主たる事情を比較した上で、立退料180万円によって正当事由が補完されると判断した。	立退肯定
東京地裁 令和6年8月8日	倒壊危険の高い建物について、立退料2702万円が認定された事案。	裁判所は、移転費用や営業上の不利益を踏まえた上で立退料を算定し、これによって正当事由を補完した。	立退肯定
東京地裁 令和7年8月8日	賃貸人が相当額の立退料支払意思を示したが、主たる事情が弱かった事案。	裁判所は、賃貸人側の必要性が弱い以上、立退料を示しても正当事由が補完されるわけではないとした。	立退否定
東京地裁 令和7年7月18日	賃貸人が250万円の立退料を提示した事案。	立退料の提示自体は考慮されたものの、賃貸人側事情が賃借人側事情を上回らないため、補完には足りないとされた。	立退否定

第３　裁判所は何を重視しているか？

ここまで正当事由の各判断要素を見てきましたが、実際の裁判例を踏まえると、裁判所が特に重視しているポイントが見えてきます。

１　賃貸人の「必要性」は厳しく審査される

「建物を建て替えたい」、「有効活用したい」という理由だけでは、正当事由として認められないケースが多くあります。

裁判所は、「なぜ今、その建物を明け渡してもらわなければならないのか」という切実さ・緊急性を厳しく問います。

特に、賃借人が住んでいることを知った上で建物を購入した賃貸人については、「最初から賃借人の存在を織り込んでいたはずだ」として、必要性が弱いと評価される傾向があります。

２　賃借人の生活・営業基盤は厚く保護される

裁判所は、賃借人がその建物を「生活や営業の中核」として使用している場合、その利益を手厚く保護しています。

長年の居住実績、高齢・病気などの事情、店舗への多額の投資、顧客との関係性といった事情は、賃借人側の主張を支える重要な根拠になります。

「ただの店子」ではなく、「この建物がなければ生活・営業が成り立たない」という実態をしっかり示すことが、賃借人にとってのポイントです。

３　立退料は「魔法の解決策」ではない

高額の立退料を提示すれば必ず明渡しが認められるわけではありません。

立退料はあくまで「貸主側の正当事由が少し足りない部分を補う手段」であり、貸主側の必要性がそもそも弱い場合には、どれだけ高額の立退料を提示しても正当事由は認められません。

第４　よくあるご質問

第５　立退きの問題を弁護士に相談する

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