当事務所が対応にあたった実事例の一部をご紹介いたします。

事例を通じて、借地権の問題に対して、弁護士をどのように活用できるか、具体的なイメージをお持ちいただけましたら幸いです。

第１　【借地人の方へ】「地代滞納で解除・明渡し」を求められた！訴訟で生活基盤（自宅）を守り抜いた事例

１　背景

普通借地契約で土地を借り、ご自宅を建てて居住されていました。
生活に困窮していたわけではありませんでしたが、地代の入金遅れが度々生じてしまいました。

地主からの催告（督促）の都度、速やかに支払うという状況が続いていました。

２　紛争のきっかけ

ある時、滞納が約半年分に膨らんだことで、もう我慢ならないと地主から契約解除および明け渡しを求める訴訟を提起されました。

３　当事務所（借地人側）の対応

訴訟において、以下の点を戦略的に主張・立証しました。

• 客観的経緯の整理
  ⇒　これまでの支払・督促の経緯を時系列で詳細に整理。
  　　「督促後は毎回速やかに弁済していた」事実を丁寧に説明し、悪意のある滞納ではないことを主張しました。
  
• 具体的な再発防止策の提示:
  ⇒　口先だけではない具体的な改善策として、(1) 地代の自動振替の導入、(2) 配偶者の連帯保証人追加をセットで提案しました。

４　裁判所の判断（結果）

裁判所は解除を認めず、地主の請求を棄却する判決となりました。

地代滞納の経緯や、是正策の具体性などを踏まえ、直ちに信頼関係が破壊されたとはいえないと判断されました。

５　ポイント（解除を回避できた理由）

• 督促後の速やかな弁済が継続していたことが評価されました。
• 自宅という生活の本拠であり、解除の影響が大きい事情が考慮されました。
• 今後の見通しが立つよう、支払体制の改善を明確に示しました。
• 自動振替や保証人追加など、再発防止策の提案を行うなど、契約継続に向けた真摯な態度が評価されたと考えています。

第２　【地主の方へ】借地人の「用途違反（無断駐車）」が疑われる… 訴訟を避け「調停」で円満にルール化した事例

１　背景

借地の一部に、借地人ご本人の車両ではない車が、度々駐車されていました。

地主は、契約上の用途違反に当たる可能性を指摘し警告しましたが、借地人側は「常時貸しておらず転貸ではない。」と反論し、話し合いが停滞しました。

２　紛争の課題

• 用法違反・無断転貸の線引きが事実認定次第で評価の分かれる論点でした（但し、本件では利用実態を地主はあまり把握できておらず、内容としても契約違反が成立しづらい状況）。
• 誰がどの程度利用しているかが不明確で、感情的対立が先行していました。
• 任意交渉は、相手方のご多忙もあり、機会の創出自体が困難でした。

３　当事務所の対応～基本戦略の策定と調停の申立て

「白黒」より「ルール化」への戦略転換 法的な白黒（違反認定）に固執すると、証拠が十分ではない点も加わり、地主不利になりかねませんでした。

そこで、「勝ち負け」ではなく「将来のトラブル予防」へとゴールを切り替え、実務的な運用ルールを合意文書化する方針で調停を進めました。

４　合意の骨子（紳士協定）

• 主要な利用者・目的・時間帯等の情報共有を行うことといたしました。
• 突発的な利用が見込まれる場合の事前連絡フローを定めました。
• 書面で残し、認識に相違が生じた場合の見直し機会を設けることといたしました。

５　結果

契約関係をそのまま継続しつつ、駐車トラブルの再発抑止に繋がりました。

法的結論が割れ得る論点を、実務的な運用ルールで解消することができました。

６　ポイント

1. 利用実態を可視化し、事実に基づいて議論できる土壌を整えました。
2. 勝ち負けではなく予防設計を優先し、双方の負担を軽減いたしました。
3. 調停の場で合意形成の時間を確保し、停滞を打開いたしました。
4. 「軟着陸（実利）」の優先 ～ 訴訟による関係悪化やコストを回避し、「駐車トラブルの再発抑止」という依頼者（地主）が本当に求めていた「実利」を優先したことが、円満解決の鍵となりました。

第３　【地主の方へ】15年間据え置きの地代を「適正価格」へ。調停と専門家の活用で増額を実現した事例

１　背景

• 地代が約15年間据え置きの状態でした。
• 固定資産税評価額を確認したところ、約1.5倍に上昇していました。
• 借地人の方へ増額をご依頼しましたが、近隣相場の聞き取りを根拠に全面的に拒否され、交渉が難航しました。

２　争点

固定資産税評価・地価動向等の客観指標に、どれだけ近づけて評価されるべきかは争われました。

近隣事例の有無だけでなく、個別条件（立地・接道・形状・用途地域・インフラ負担等）の違いをどう織り込むかが課題でした。

３　当事務所の対応

固定資産税の評価・課税明細などの資料を客観化し、説明資料を整備いたしました。

民事調停を申立て、不動産鑑定士の調停委員による専門的見立てを踏まえ、個別事情を反映した相場観の提示、段階的増額や開始時期の猶予など複数の和解案による解決を模索しました。

４　結果

地代の増額で和解成立となりました。

借地人側のご負担感を和らげるため、段階的な適用とし、借地人にもご納得のいく和解で決着できました。

その結果、当事者の関係性も悪化させずに解決を図ることができました。

５　ポイント

1. 固定資産税評価の客観データを提示いたしました。
2. 第三者専門家（不動産鑑定士の調停員）の見立てが、合意形成の「物差し」となりました。
3. 訴訟に比べ、時間・費用・関係性の悪化リスクを抑えた解決となりました。

第４　当事務所が目指す「借地権トラブル」の解決

１　借地問題（トラブル）への専門的知見

２　弁護士費用（借地権トラブル）

３　借地権トラブルを弁護士に相談する

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