Question

私は所有している土地を若い夫婦に貸しているのですが、離婚をしていることが発覚しました。

調べてみると、夫婦共有の建物は、現在は元妻の単独名義となり、元妻が1人で住んでいます。

建物の元夫名義の持分が財産分与で元妻名義に変わっていますが、これは建物の譲渡にあたり、地主の許可が必要なのではないでしょうか？

仮に許可が不要だとしても、名義書換料は請求できないでしょうか？

Answer

確かに、借地人は地主の承諾がなければ、借地権を譲渡、転貸することができず（民法612条1項）、無断で譲渡、転貸すると、地主は土地賃貸借契約（借地契約）を債務不履行により解除することができます。

もっとも、借地権の無断譲渡、無断転貸について、地主に対して背信的行為と認めるに足りない特段の事情がある場合には、解除ができない（⇒無断譲渡が許される）とされています。

そして、親族間での譲渡や、法人の組織内の変更（役員や経営者の交代など）、借主の法人成りや組織変更については、多くの場合に解除が認められていません。

本件においては、元々夫婦で住んでいて、離婚を契機に一方の単独所有となったケースですので、実質的借主の変更が元夫婦間で行われたにすぎない場合といえ、解除ができないと判断されるでしょう。

そうすると、借地権が財産分与された本件においては、地主は法的手続によって真正面から承諾料の支払や借地契約の解除の主張をすることができません。

それでは、このような場合に、地主はどうすべきでしょうか？

借地権と財産分与について、より詳しい解説をしていきます。

第１　地主（土地賃貸人）の許可が必要かの基本的な考え方

１　借地権の譲渡・転貸と地主の承諾

地主の視点から

借地権が地主に無断で譲渡・転貸されたとしても、地主の債務不履行解除が認められなければ、地主は承諾料等の経済的対価を得ることができず、譲渡・転貸を容認せざるを得ません。

借地人の視点から

借地人の視点で眺めるならば、無断譲渡をして解除される場合には、承諾料の支払をして地主の承諾を得ることや、承諾が得られない場合には裁判所に代諾許可の申立てをすることになります。

地主に承諾が必要な場合

そのため、地主が借地人に対して土地賃貸借契約の解除を行うことができるのは、①借地権が「譲渡」（転貸）に当たる場合であり、かつ、②その譲渡（転貸）が地主に対して背信的行為に該当する場合といえます。

２　財産分与と借地権の譲渡の考え方（裁判例の概観）

財産分与については、そもそも借地権の「譲渡」に当たらないと判断する裁判例もありますが（①非該当）、「譲渡」に該当するものの「背信行為」がないと判断する裁判例が多いです（②非該当）。

「譲渡」にあたらないと考えるのは、離婚に伴う財産分与は、潜在的共有財産の清算とみるべきものであるから、賃借権の準共有持ち分の他の準共有者に対する譲渡の場合と同様に考え、民法612条1項にいう賃借権譲渡に該当しないとします。

「譲渡」に該当しないと判断した裁判例

• 賃借人が妻と離婚し、地上建物を妻に財産分与として贈与した場合・・・同居の妻に地上建物を贈与したため土地賃借権が妻に帰属した場合には、賃借人である夫が死亡した場合と同様、土地賃借権の移転につき賃貸人の承諾がなくても、妻はその賃借権を賃貸人に対抗できるものと解する（東京地判昭46年5月24日）。
  
  
• 賃借権の移転は、賃借人において他の純然たる第三者に対しその賃借権を譲渡し、以て賃貸人との間における信頼関係をも破壊するに足るべき賃借人の債務不履行として構成している民法第六一二条第一項に所謂「賃借権の譲渡」には該当しないものといわなければならない（福岡地判小倉支部昭和36年7月13日）。
  

「背信行為」がないと判断した裁判例

• 夫が宅地を賃借し、妻がその地上に建物を所有して同居生活をしていた夫婦の離婚に伴い、夫が妻へ借地権を譲渡した事例において、貸主は夫婦の同居生活や妻の建物所有を知って夫に宅地を賃貸したものであるから、背信行為とは認められない特別の事情がある（最判昭44年4月24日）。
  
  
• 本件建物建築当初から居住していた元夫婦で、離婚に伴う財産分与により一方の持分が他方に譲渡されたが、夫婦の一方が転居したことを除いて使用形態に変更がなく、地代を30年以上支払い続けている事情などを総合して、背信的行為と認める足りない特段の事情を認めました（東京地判平29年3月24日）。

３　財産分与と借地権譲渡の地主の対応

このように借地権が財産分与されたとしても、法律的には地主が無断譲渡があったとして契約解除をしようとしても、いずれも裁判所では認められない請求となってしまいます。

したがって、借地人に承諾料や名義書換料を請求して拒否された場合には、それ以上の請求を行いづらいことになります。

第２　借地権に離婚に伴う財産分与があった場合の当事者の対応

１　地主（土地賃貸人）が行えること

これまで述べてきましたように、借地権が財産分与された場合においては、借地権を解除等して使用形態を変えることは困難といえます。

そのため、地主としては、借地権が1つの財産権であること、地主にとっては誰がどのように土地を使用するかについて大きな利害を有していることを説明し、承諾料（名義書換料）の支払いを求めるのが現実的な方策といえます。

承諾料の支払いを拒否されたような場合には、調停などを活用し、借地契約を締結する当事者として、信頼関係の構築に努めるのが1つの有効な手段と考えます。

２　借地人（土地賃借人）が行うべきこと

借地契約は、契約の終了（第三者への売却）や建物の増改築などにおいても地主の承諾が必要となる場面が多く、地主とは良好な関係を築きたいものです。

そのため、借地権を財産分与する場合には、地主に報告します。

地主より、承諾料の支払いを求められる場合には、第三者への譲渡と同水準（借地権価格の10%程度）を求められる場合には減額交渉を行い、地主が一切取り合わないようであれば、代諾許可の申立て（借地非訟）を検討しても良いかと考えます（但し、財産分与前に行う必要があります）。

裁判所において、承諾料が算定されるとしても、「無断でやった方が得だった。」とならないよう、財産分与の場合は第三者への譲渡と同様に扱うことはなく、低い水準で承諾料が定められることが一般的です。

財産分与後に、地主と承諾料で折り合いがつかなければ、借地人から調停等の申立てを行っても良いと考えますし、地主が第三者への譲渡と同水準から一切譲らないような場合には支払自体を拒否する選択肢も十分にあり得ると考えます。

第３　借地権のトラブルは、弁護士に相談！

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