借地契約とは、土地所有者（地主）に代わり、賃借人（借地人）が資本を投下して土地を有効活用する契約形態をいいます。

借地契約は、最低でも30年以上の期間を定めることが必要で、かつ、契約の終期が到来したとしても、正当な事由がない限り、地主は更新を拒絶できずに契約が続いてしまうデメリットがあります。

そのため、地主にとって、予定していた期間を経過しても借地を返してもらうことができない事態が発生してしまうので、どうしても土地を賃貸に出すことには及び腰になってしまう問題がありました。

そこで、このような普通借地権の問題を解消するため、定められた期間が到来することで必ず地主に土地が戻る仕組みとして、「定期借地権」が創設されました。

定期借地権を設定することで、普通借地権による法定更新を排除することができ、地主は確実な土地利用計画を立てられるメリットを享受できます。

定期借地権には、一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権の3つの類型が用意されています。

定期借地権を設定する場合には、類型に応じて所定の存続期間の範囲内で期間を設定し、必要に応じて利用目的を限定して契約を締結します。

それでは、定期借地権の三類型について、分かりやすく解説します。

第１　定期借地権の3つの類型

１　一般定期借地権

一般定期借地権は、その名前からイメージできるように、スタンダードな定期借地権です。

利用用途に制限はなく、事業用にも居住用にも、様々な形での活用が可能です。

ただ、存続期間について、普通借地権の30年以上の要件より長期なものとなり、50年以上とする必要があります。

そのため、長期間土地を利用する予定がない場合には非常に効果的な活用法といえますが、数十年後には土地を利用したいと考えているような場合には、不向きな制度といえます。

このように50年以上という要件を課すことで、契約期間満了によって契約の更新をしないことを合意する契約となります。

一般定期借地権を設定する場合、公正証書までは必要ではありませんが、書面によって契約を締結することが必要です（一般定期借地権の場合は、オンラインによる特約の締結を行うこともできます）。

第22条
1　存続期間を五十年以上として借地権を設定する場合においては、第九条及び第十六条の規定にかかわらず、契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続によるものを含む。次条第一項において同じ。）及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。この場合においては、その特約は、公正証書による等書面によってしなければならない。
2　前項前段の特約がその内容を記録した電磁的記録（電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によっては認識することができない方式で作られる記録であって、電子計算機による情報処理の用に供されるものをいう。第三十八条第二項及び第三十九条第三項において同じ。）によってされたときは、その特約は、書面によってされたものとみなして、前項後段の規定を適用する。

🔗「借地借家法」e-Gov法令

２　事業用定期借地権

事業用定期借地権とは、借地の目的を専ら事業用の建物の所有に限って設定されるものとなります。

借地権の存続期間を30年以上50年未満とする場合には特約により（借地借家法23条1項）、10年以上30年未満とする場合には法律上当然に（同条2項）、法定更新が排除されます。

条文上は、2つの条項に分かれて規定されていますが、期間の定めを除いてほとんど同じ効果といえます。

一般定期借地権との大きな違いは、借地権の期間と用途にあります。

借地権の期間を50年より短くしたい場合には、用途を事業用として、この事業用定期借地権を活用する必要があります。

また、事業用定期借地権を設定する場合には、必ず公正証書によって契約を締結する必要があります。

公正証書が必須要件となっているのは、3つの定期借地権の中でも、事業用定期借地権だけです。

第23条
１　専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く。次項において同じ。）の所有を目的とし、かつ、存続期間を30年以上50年未満として借地権を設定する場合においては、第九条及び第十六条の規定にかかわらず、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。
２　専ら事業の用に供する建物の所有を目的とし、かつ、存続期間を10年以上30年未満として借地権を設定する場合には、第三条から第八条まで、第十三条及び第十八条の規定は、適用しない。
３　前二項に規定する借地権の設定を目的とする契約は、公正証書によってしなければならない。

🔗「借地借家法」e-Gov法令

３　建物譲渡特約付借地権

建物譲渡特約付借地権は、存続期間を30年以上に定める必要があり、一定の事由が生じた場合に、相当な対価で建物の譲渡を受ける一方、借地権を消滅させる定期借地権をいいます。

建物譲渡特約付借地権の設定に当たっては、次の2つの要件が必要となります。

• 借地権を設定する際に、存続期間を30年以上とすること
• 借地権を設定する際に、借地権設定後30年以上経過した日に借地上の建物を地主に相当な対価で譲渡する旨の特約を定めること

他の2つの定期借地権との違いは、建物の譲渡を受けることが必須となっていることと、契約の成立に書面が必ずしも必要ではない（口頭でも成立可）ことが挙げられます。

第24条
１　借地権を設定する場合（前条第二項に規定する借地権を設定する場合を除く。）においては、第九条の規定にかかわらず、借地権を消滅させるため、その設定後三十年以上を経過した日に借地権の目的である土地の上の建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する旨を定めることができる。

🔗「借地借家法」e-Gov法令

４　3つの定期借地権のまとめ

以上の各定期借地権について、それぞれの特徴をまとめると下の表のようになります。

【参考】🔗「定期借地権の解説」（国土交通省ＨＰ）

第２　定期借地権それぞれのメリットとデメリット

一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権について、それぞれの特性に合わせて活用することが必要です。

それぞれの定期借地権のメリットとデメリットをまとめると、次の表のように整理できます。

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